PF 대출 금리

PF 대출 금리와 시장 추이 – 부동산 PF 대출과 절차

PF 대출이란? PF는 영어단어 Project Financing의 약자로, 금융기관에서 대출을 해줄 때 사업주의 신용이나 물적 담보가 아닌 자금이 필요한 프로젝트 자체의 수익성을 평가하여 대출해 주는 것을 뜻해요.

보통 우리가 대출받는다고 하면 물리적 자산의 담보를 잡거나, 신용도를 평가해 대출 여부를 심사하고 금리를 결정하는 보증 대출(Corporate Financing / CF 대출)을 떠올리기 마련이죠.

PF 대출은 이러한 보증 대출과 달리 프로젝트 자체의 사업성을 기초로 하고, 미래에 기대되는 수익으로 유입될 현금 흐름을 판단한 후 돈을 빌려주는 개념이라고 이해하시면 돼요. 이때 기초 자산이 되는 프로젝트가 PF 대출의 담보물이며, 미래 수익으로 유입되는 현금 흐름을 상환 능력이라고 볼 수 있어요.

PF 대출은 기업이나 개인이 금융 기관에서 빌린 자금으로 사업을 진행하며, 사업 프로젝트로 얻은 수익금으로 금융 기관에 다시 상환하는 방식으로 운용돼요.

PF 대출은 미래 사업을 보고 돈을 빌려줘야 하는 만큼, 보수적인 성격을 가진 금융 기관에서는 잘 모르는 분야에 대해 평가하거나 대출을 해주지 않는 편이에요. 그렇다 보니 PF 대출은 주로 경제적 재산 가치가 높고 실물 자산인 부동산 개발 관련하여 가장 많이 이루어지게 되었답니다.

대출금으로 투자할 수 있는 부동산 범위는 주거 시설뿐 아니라, 사무실과 물류 센터, 호텔 등 그 분야가 넓은 편이에요. PF 대출의 대표적인 예로는 부동산 개발에 필요한 토지 매입 자금 대출이나 수분양자(분양받은 사람) 중도금 대출, 부동산 개발 시공사 대출, 사업 대지 매입 관련 대출, 사업 대지 개발에 필요한 기타 대출 등이 있어요.

✅ PF 대출 상품에는 어떤 것이 있나요?  

PF 대출 상품에는 부동산 개발과 관련된 부동산 PF, 브릿지론, ABCP 인수, 부동산 펀드, 부동산 개발 관련 구조화 금융 등 다양한 상품이 있어요.  

PF 대출을 신청하면 필요 자금 범위 내의 한도로 대출이 가능하며, 미래의 사업 현금 흐름이나 개발 사업의 총 기간 등을 고려해 대출 기간을 운용해요.

PF 대출 이자 또한 사업성이나 시공사 신용 제공 형태에 따라서 결정되는데요. 이때 조건에 따라 수수료가 붙을 수도 있어요. PF 대출은 사업 계획서 등을 참고해 미래의 현금 흐름과 리스크를 예상하여 대출을 해주는 것이기 때문에 대출 중에서도 굉장히 복잡하고 높은 난이도를 자랑해요.

대출을 받기 위해서는 사업 자체에 대한 해박한 지식은 물론, 사업이 실행되는 지역 분석과 진행되는 동안의 시장 변동 예측, 실제 사업을 책임지는 특수목적법인(SPC)의 운영 체계, 이를 관리 감독하는 내부 및 감사법인 등이 있고, 실제로는 이보다 훨씬 많은 분야와 영역을 모두 따져보아야 해요.

PF 대출은 개인사업자 또는 법인이 받을 수 있어요. 단, 이들 중 주거용 또는 상업용 건물의 건축 허가를 취득하여 착공 또는 일정 공정 비율 이상의 공정이 완료된 고객이어야만 대출 심사를 받을 수 있어요.

부동산 PF 대출로 예를 들어보면, 부동산 개발 사업을 진행하고자 하는 개인이나 기업 또는 펀드 등이 해당해요. 이때 건물이나 부동산 등의 프로젝트 규모에 따라 PF 대출 여부가 달라지는지 궁금하신 분들도 계실 텐데요. 프로젝트의 규모보다는 사업의 미래 수익성과 현금 흐름을 살피기 때문에 어떤 규모든 관계없이 PF 대출이 가능하다고 보시면 돼요.

단, 프로젝트 운용에 필요한 자금 대부분을 PF 대출로 받는다고 하더라도, 자본이 20% 이상은 있어야 돈을 빌릴 수 있어요.

즉, 건축자금의 최대 80%까지 대출이 해요. 예를 들어 설명해 볼게요. 토지 5억에 공사비 10억 인 건물을 지을 때 세금 및 인허가 비용이 약 2억 정도 된다고 가정해 보아요. 그렇다면 건물을 짓기 위해 총 17억이 필요하겠죠? 여기서 17억 전체를 대출받을 수 있는 것이 아니에요. 자본금이 17억의 20% 이상이 있어야 하지요.

즉, 자본금  3억 4천 이상을 갖추고 있어야 안정적인 프로젝트로 평가되어 대출 승인을 받을 수 있어요. 여기서 자본금이란 토지대, 공사비, 기타 세금과 관련된 직/간접적 인입비 등을 뜻해요.

PF 대출은 사업주의 신용도나 담보가 아닌 프로젝트 자체만 평가한 후 빌려주는 개념이지만, 대출 신청인의 신용도가 현저하게 낮아 신용관리대상자에 포함된다면 대출의 제한이 있을 수 있다는 점도 꼭 알아두세요!

보통 금융사의 PF 대출 금리는 연 5%에서 최대 연 11% 수준이며, 대략 연 10% 내외 정도라고 보시면 돼요. 비교적 안정성이 높게 평가된 PF 대출의 경우, 연 7% 대의 이자율로 대출을 받을 수도 있어요.

그런데 최근 정부에서 주택 공급 확대를 위해 PF 금리를 대폭 낮출 계획이 있다고 밝혔어요. 정부에 의하면 PF 대출 금리를 연 5~6%대 수준으로 낮추기 위해 방침을 세우고 있으며, 중소 주택업체나 개인도 쉽게 대출받을 수 있도록 할 계획이라고 해요.

정부는 왜 PF 대출 금리를 낮춰 부동산 시장을 활성화하고자 할까요? 그 이유는 지난해부터 고금리와 부동산 경기 악화가 지속하면서 부동산 관련 투자가 크게 줄어들어 사실상 부동산 관련 대출이 거의 이루어지지 않았기 때문이에요. 이에 따라 국내 주택 공급의 금융이 전반적으로 위축되어 부동산 투자 자산이 매우 줄어들었거든요.

국내 PF 사업장에 참여하지 않은 곳이 없을 정도로 부동산 관련 대규모 대출을 허용했던 새마을금고도 최근 부동산 관련 대출 연체율이 급격히 증가하자 부동산 관련 공동 및 집단 대출을 중단하기도 했는데요.

금융당국의 발표에 의하면, 올해 6월 기준 금융권 부동산 PF 대출 연체율은 2.17%로, 지난해 3월과 비교했을 때 0.16%p, 지난해 말과 비교했을 때 0.98%p 상승했다고 해요.

이렇게 얼어붙은 부동산 PF 시장을 움직이기 위해 정부가 나선 것이죠. 요즘처럼 원자재의 가격이 폭등하고 담보 대출 금리가 인상되고 있는 때에 PF대출의 금리가 내려간다면 주택 사업자에게는 큰 도움이 될 것으로 보이는데요.

전문가들은 PF 대출 금리가 풀어지고 부동산 자금이 순환하기 시작하면, 불안했던 부동산 공급 부족 현상을 해결할 수 있을 거라 예상해요. 그리고 지방과 중소 건설사의 재정난과 도산 위기도 피할 수 있을 것으로 전망되고 있답니다.

PF대출과 일반대출의 차이점은 무엇일까요? 우선 일반 대출은 담보나 보증을 바탕으로 돈을 빌리며, 신청하는 개인이나 기업의 신용도나 담보(자산) 등을 기초로 대출 여부를 심사해요.

이와 반대로 PF 대출은 특정 프로젝트를 평가하여 미래에 기대되는 분양 수입금, 매각 대금 등의 현금 흐름 등 미래의 가치와 사업성을 기초로 하여 대출 금액과 금리 등을 결정해요.

그 외 PF 대출의 구체적인 평가 요소는 다음과 같아요.

  • 진행될 프로젝트의 시공사가 끝까지 책임지고 준공할 시공 능력을 갖추고 있는가?
  • 만약 계획대로 준공되지 않았을 경우, 시공사가 대신 상환할 능력을 갖추고 있는가?
  • 부동산 완공 후 분양이 잘 될 수 있는가?
  • 만약 미분양이 되었을 때 할인 분양을 해서라도 지속해서 분양시킬 능력이 있는가?

PF 대출의 이러한 평가 요소들은 담보 없이 비교적 큰 액수의 돈을 빌려주는 만큼, 프로젝트가 진행되며 생길 수 있는 리스크를 최소화하기 위함이에요.

부동산 PF 대출은 진행 전 어떤 과정을 거치는지 살펴볼까요? 부동산 PF 대출은 시행사, 시공사, 자산 보유자 순으로 상호 약정을 하며 진행돼요.

  시행사(토지 확보) 시공사(사업성 검토) 사업 추진 결정 시행사가 RFP 제출 →
금융 기관 검토 및 TC 제출 프로젝트 추가 분석 시공사 확정 PF 대출  

시행사는 수익성이 높은 사업을 위한 토지를 확보하고, 시공사는 프로젝트의 사업성과 미래 가치를 검토해 사업을 추진할지 결정하는데요. 이때 사업을 추진하기로 결정이 되었다면 프로젝트 진행 자금을 마련하기 위해 금융 기관과 시행사, 시공사와 약정으로 자금 상환 방식을 확정해요.

시행사는 금융기관에 대출 금액과 금리, 한도 및 일시 기표 방식 등의 원하는 금융 구조와 시공사 선정에 관한 내용을 담은 RFP(Ready for Proposal)를 제출하는데요. 금융 기관은 이를 신중히 검토하여 참여의향서를 제출하며, 이후 1~2주 후에 선후 순위의 조달 금액이나 예상 금리 및 취급 수수료 등의 조건이 기재된 TC를 제출해요.

이후에도 프로젝트 사업 수익성이나 수지 분석, 미래 현금 흐름 등을 추가로 분석하는 절차를 거쳐요. 여기까지 진행되었다면 이제 시공사를 확정해 참여의향서를 제출하도록 하며 금융 기관과 체결된 조건에 맞는 PF 대출이 이루어져요.

이러한 부동산 PF 대출의 책임자는 개발 사업을 진행하는 주체인 시행사가 맡게 되는데요. 그 이유는 사업 초기에 필요한 사업 구상이나 대지 매입, 인허가 절차 등을 제외하면 대부분 시공사가 사업을 주도하는 경우가 많기 때문이에요.

또한, 프로젝트 미래 사업성을 보고 돈을 빌려주는 PF 대출에는 프로젝트 분석이 빠질 수 없는데요.
금융사는 프로젝트의 설계와 기술, 성과에 대한 분석부터 건설 계약 및 자금조달 관련한 모든 거래를 분석하며, 프로젝트의 경쟁력과 계약 상대방으로부터 생길 수 있는 각종 리스크도 모두 점검해요.

특히, 건설 보증이나 건설 보험의 적정성, 제삼자 신용보강 제공자의 신용도, 프로젝트의 법적인 구조 부분 등은 계약 구조상 위험한 요소로 작용할 수 있으므로 꼼꼼하고 충분한 검토를 진행한답니다.

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