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확정일자나 전입신고를 안하면 받는 불이익이 있나요?

전입신고와 확정일자를 하지 않았을 경우의 불이익에 대해 알기 전에 먼저 이 두 단어의 의미에 대해 자세히 살펴보도록 할게요. 집을 구하고 이사를 완료하였다면 대항력을 얻고 우선변제권 보호를 위해 확정일자와 전입신고를 받는 것이 안전해요.

대항력이란?
임차권이 있는 세입자가 그 권리를 주장할 수 있는 힘을 말해요.
대항력을 갖기 위해선 전입신고를 하고 그 집에 거주 혹은 점유를 해야 하는데요. 이 상태에서 세입자가 임대차 계약서에 확정일자까지 받게 되면 우선변제권을 주장할 수 있게 돼요.

우선변제권이란?
월세 혹은 전세로 임대한 집의 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 뜻해요.
우선변제권이 보장되면 집이 경매로 넘어가도 보증금을 되돌려 받을 수 있어요. 만약 우선변제권이 없다면 집에 경매로 넘어갔을 때 보증금을 배당받기가 어려울 수 있답니다.

그렇다면 우선변제권을 갖기 위해 필요한 확정일자와 전입신고는 무엇일까요?

1) 확정일자
주민센터나 동사무소, 법원 등이 임대차계약이 체결된 날짜를 확인했다는 것을 뜻해요. 임대차 계약을 한 후 30일 이내에 확정일자를 받는 것이 좋으며, 임대차 계약 신고필증을 받아 확정일자를 확인할 수 있어요.

2) 전입신고

이사한 날 기준으로 14일 이내에 주민센터에 방문하여 이사 왔다는 것을 신고하는 것이에요. 신고한 날을 기준으로 그 효력은 다음날부터 시작돼요. 전입신고의 경우 주민등록본을 발급받으면 확인할 수 있답니다.

전입신고와 확정일자는 임대차 계약 시  매우 중요하므로 확정일자의 경우 임대차 계약서를 쓴 당일에 받고, 전입신고는 이사를 완료한 날에 바로 하는 것이 좋답니다.

✅ OK Tip

만약 확정일자를 받은 계약서를 분실하여 재발급받거나, 임대차 계약서의 동/호수와 같은 세부 주소가 잘못 적혀 있어도 우선 변제권을 보장받기 어려울 수 있어요. 따라서 계약서 작성 시 꼼꼼히 확인하고, 확정일자를 받은 계약서는 잘 보관하는 것이 좋답니다.  

만약 임대차 계약 및 이사를 완료한 후에도 전입신고와 확정일자를 하지 않았을 때에는 다음과 같은 불이익을 얻을 수 있어요.

1) 보증금 보호 불가
주택임대차보호법에 의하면 전입신고를 한 세입자일 경우에만 보증금이 보호돼요. 전입신고를 하지 않은 상태에서 집주인이 바뀌게 되면 세대주로 인정되지 않아 보증금을 돌려받지 못할 수도 있어요.

2) 전세대출 불가
전세대출을 한 경우 대항력 문제 등으로 은행에 주민등록등본을 제출해야 하는데, 만약 전입신고가 되어있지 않으면 대출이 정지될 수 있어요.

3) 과태료 부과 대상
이사 후 2주(14일) 내에 전입신고를 하지 않으면 5만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있어요. 이 밖에도 전입신고와 관련된 정당한 사실 조사를 거부할 경우 50만 원 이하의 과태료를, 공고된 자 중 기간 내에 신고하지 않았을 때에도 10만 원 이하의 과태료가 부과된답니다.

4) 연말 정산 공제 불이익
연말 정산을 할 때 1년 월세의 15%를 공제받을 수 있어요. (연 수입이 5,500만 원 이하면 17% 공제) 예를 들어 월세가 60만 원이고 연 수입이 5,500만 원 이하라면 122만 원이라는 큰 금액을 공제받을 수 있는 것이지요. 하지만 반대로 전입신고를 하지 않는다면 연말 정산 시 공제 혜택을 받을 수 없어요.

집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 돌려받을 수 있는 대항력을 갖기 위해선 확정일자와 전입신고 외에도 ‘점유’를 하고 있어야 해요. 전입신고와 확정일자만이 아닌 그 집에 실제 거주를 해야 우선변제권을 갖게 되는 것이죠.

대항력은 한번 생기면 계속 유지되는 것이 아니기 때문에 중간에 충족요건에 변화가 생기면 사라지게 돼요. 예를 들어 만약 집에 거주하는 상태에서 전입신고를 다른 곳으로 변경했다거나 전입신고만 해놓고 이사를 갔다면 대항력이 사라진답니다.

•우선변제권 필수요건 :
확정일자 + 전입신고 + 실제거주(점유)

✅ OK Tip

만약 집이 경매에 넘어갔거나 임대차 계약이 끝도 보증금을 돌려받지 못하는 경우에도 이사 가지 않고 그 집에 거주를 하고 있는 것이 좋아요.
그래야 점유 요건이 충족되어 보증금을 돌려받기 수월하기 때문이지요.   

만일 임대차 계약서에 전입신고 불가 특약이 있어 전입신고를 하지 못했다 하더라도 걱정할 필요는 없어요. 주택임대차보호법 제10조(강행규정)에 따르면 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 명시되어 있기 때문이지요. 따라서 세입자의 권리를 보장받기 위해서라도 이 특약과 상관없이 전입신고가 가능하답니다.

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