보금자리론

보금자리론의 모든 것 – 아낌e보금자리론, U-보금자리론, t-보금자리론

주택을 구매할 때 생각보다 큰 금액을 대출해야 할 때가 있어요. 그런 상황에서 집을 담보로 돈을 빌려주는 ‘주택담보대출’ 상품들이 있으며, 그중 한국주택금융공사(HF)의 주택담보대출이 널리 사용되고 있어요. 한국주택금융공사(HF)의 주택담보대출 종류는 크게 보금자리론, 신혼 ·다자녀 보금자리론, 적격대출, 디딤돌대출 등이 있는데요. 그중 오늘은 보금자리론에 대해 알아보도록 할게요.

보금자리론이란? 한국주택금융공사가 양수하는 주택담보대출을 말하며, 업무를 처리하는 방식에 따라서 U-보금자리론, 아낌e보금자리론, t-보금자리론으로 구분할 수 있어요.

보금자리론은 주택을 구입하거나 전세자금을 반환하기 위한 용도 및 기존 주택담보대출을 상환하기 위한 용도로 신청할 수 있어요. 그리고 대출받은 날부터 만기까지 안정적인 고정금리가 적용되므로 금리변동에 위험부담 있는 분들에게 추천할 수 있는 상품이에요.

보금자리론의 가장 기본적인 신청 자격으로는 법적으로 대한민국 국민 또는 외국 국적의 동포, 그리고 주민등록을 한 재외국민이어야 한다는 것이에요. 그 밖에도 다양한 신청 자격과 소득 기준을 함께 알아볼게요.

1) 한국신용정보원의 신용정보관리규약에 해당 사항이 없어야 하며 신용평가 점수가 271점 이상이어야 해요. 만약 NICE신용평가의 CB점수가 271점 미만이면 대출이 불가능해요. 이때 금융거래 정보의 부족으로 신용평가 점수를 산정할 수 없을 때는 271점으로 간주한답니다.

2) 주택가격이 6억 원 이하일 경우, 본 건 담보 주택을 제외하고 채무자와 배우자가 무주택자인 경우만 가능해요. 단 전세 사기 피해자 중 사기당한 피해주택을 처분하는 조건으로 대출을 신청하는 경우에는 일시적으로 2주택자도 가능해요.

3) 부부 합산 소득이 연 7,000만 원 이하인 경우에 대출이 가능해요. 다만 신혼부부는 연 소득 8,500만 원 이하, 자녀가 있을 경우 1자녀는 8,000만 원, 2자녀는 9,000만 원, 3자녀는 1억 원까지 가능해요. 그리고 전세사기 피해자는 소득 제한 없이 9억 원 이하의 주택까지 완화된 요건으로 지원된답니다.

보금자리론은 한국주택금융공사가 별도로 제시하는 고정금리를 대출의 만기일로 구분하여 적용돼요. 기본 금리는 4.2~4.5%이고 적용 대상에 따라 우대금리가 차등 적용된답니다. 예를 들어 부부 합산 연 소득 7,000만 원 이하의 사회 배려 층인 장애인, 한부모 가구, 다문화 가구 그리고 3자녀 이상의 다자녀 가구에는 0.7%p(최대 2개 항목 중복 적용 가능)의 우대금리가 적용돼요. 그리고 미분양 아파트의 입주자와 부부 합산 연 소득 7,000만 원 이하의 신혼부부 가구, 신생아를 출산한 가구에는 0.2%p의 우대금리가 적용되지요.

또한 신청일 기준 부부 합산 연 소득 7,000만 원 이하이며 39세 이하인 저소득 청년은 0.1%p, 신청일 기준 전세사기 피해자에 해당하는 신청자에게는 1.0%p의 추가 우대금리가 적용된답니다. 그 외 담보 주택이 녹색건축물에 해당하면 0.1%p, 그리고 미분양 관리 지역 내 미분양 주택 입주자는 0.2%p의 우대금리를 받을 수 있어요. 이러한 우대금리는 최대 연 1.0% 한도로 중복 적용이 가능하며 전자약정이나 전자등기로 인한 우대금리는 추가로 0.1%p의 중복 적용이 가능하답니다.

<한국주택금융공사 보금자리론 우대금리 표>

우대금리 적용 대상 적용 조건 우대금리
사회적 배려층
(한부모 가구, 장애인 가구, 다문화 가구, 다자녀 가구)
신청일 기준 부부 합산 연 소득 7,000만 원 이하 0.7%p
신혼가구 신청일 기준 부부 합산 연 소득 7,000만 원 이하 0.2%p
신생아 출산 가구 신청일 기준 부부 합산 연 소득 7,000만 원 이하인 신생아 출산가구 (신혼가구와 중복 적용 불가) 0.2%p
저소득 청년 신청일 기준 부부 합산 연 소득 7,000만 원 이하, 채무자가 만 39세 이하 0.1%p
전세사기 피해자 신청일 기준 전세사기 피해자인 경우 1.0%p
녹색건축물 신청일 기준 담보하는 주택이 녹색건축물인 경우 0.1%p
미분양 관리 지역내
미분양 주택 입주자
1) 부부 합산 연 소득 7,000만 원 이하이며 서울, 인천, 경기도를 제외한 미분양 관리지역 내 미분양 아파트를 최초로 구입하고 신청일 기준 무주택자인 경우
2) 채무자나 배우자가 위 담보 주택의 최초 수분양자로 분양 계약서상 분양계약일이 둘 중 하나에 해당하는 경우
-공부상 사용 승인일 또는 소유권 보존 등기일 이후
-입주자 모집 공고상 최초 공급계약 체결일로부터 60일 경과
0.2%p
전자약정, 전자등기 아낌e보금자리론을 신청하는 경우 0.1%p
<출처:주택도시기금>

보금자리론의 대출 한도는 유형에 따라 다르게 적용되는데요. 일반 혹은 신혼부부일 경우 3억 6,000만 원, 3자녀 이상인 다자녀 가구인 경우와 전세 사기 피해자는 4억 원까지, 생애 최초 주택구입자인 경우에는 4억 2,000만 원 이내로 제한하고 있어요.

대출의 만기일은 10년, 15년, 20년, 30년, 40년 그리고 50년 중에서 선택 가능해요. 단, 40, 50년 만기는 특정 조건을 충족해야만 하는데요. 40년 만기의 경우 채무자가 만 39세 이하 또는 만 49세 이하인 신혼가구인 경우와 담보 주택이 2등급 이상의 녹색건축 인증을 받은 주택(주로 ‘녹색 건축물’이라고 불려요.)인 경우가 가능해요. 또한 50년 만기의 경우 채무자가 만 34세 이하 또는 만 39세 이하의 신혼가구만 해당한답니다.

보금자리론 대출의 상환 방식은 세 가지가 있어요. 먼저 대출 전 기간의 총이자액이 높지만, 균등한 상환액으로 자금 운용이 용이한 원리금균등분할상환 방식이 있어요. 두 번째로 초기 상환금액은 높은 편이지만 대출 전 기간의 총 이자액이 낮은 원금균등분할상환 방식이 있지요. 마지막으로 대출 회차가 늘어날수록 상환액이 늘어나지만, 초기 상환액이 적어서 자금 운용에 유리한 원리금 체증식 분할상환이 있답니다. 단, 원리금 체증식 분할상환 방식은 만 39세 이하 채무자 및 공사가 사전 심사한 때에만 허용하고 50년 만기는 적용할 수 없어요. 그리고 보금자리론 대출을 실행한 후에는 대출 만기와 원금 상환 방식을 바꿀 수 없다는 점도 꼭 기억해 주세요.

보금자리론 중도상환 수수료 = 중도상환 원금 X 중도상환수수료율 0.7% X [(3년-대출경과일)/3년]

중도상환 수수료는 대출 시 자금 운용의 기회비용을 최소화하기 위해 금융기관에서 부과하는 비용을 뜻하는데요. 보금자리론은 최초로 대출을 받은 날부터 3년 안에 원금을 조기에 갚게 되는 경우 잔여 일수에 따라서 0.7% 내에서 부과되는 중도상환 수수료가 존재해요. 보금자리론의 중도상환 수수료는 중도상환 원금 X 0.7% X [(3년-대출경과일)/3년]으로 계산할 수 있으며 신청일 기준 사회적 배려층 우대금리 적용 대상자인 경우 중도상환 수수료도 면제받을 수 있다고 해요. 단, 사회적 배려층의 중도상환 수수료 면제는 2024년 1월 30일 이후 신청 접수건에만 해당된답니다.

보금자리론의 담보 주택은 보금자리론 대출을 받을 때 담보가 되는 주택으로 실거주용으로 사용되는 주택법 제2조 1호에 해당하는 주택을 뜻해요. 담보 주택은 평가액이 6억 원 이하여야 하며 주택의 시세정보, 매매가액 중 하나라도 6억 원을 초과하면 취급이 불가하답니다. 담보 주택의 대상은 실제 주거용으로 사용되는 아파트, 주상복합아파트, 연립주택, 다세대주택 그리고 단독주택만 가능해요. 그리고 채무자나 채무자의 배우자가 소유한 주택을 주로 취급하며, 채무자와 소유자가 다른 경우 담보 제공자를 소유자로 지정하여 근저당권을 설정한답니다.

보금자리론은 전세 사기 피해자 보금자리론, 유한책임 보금자리론 등 여러 종류가 있지만 그중 가장 널리 알려진 보금자리론은 U-보금자리론, 아낌e보금자리론, 그리고 t-보금자리론이에요. 이 세 가지 보금자리론은 신청 방법에 따라 구분할 수 있는데요. 먼저 U-보금자리론은 한국주택금융공사 사이트를 통해 온라인으로만 신청할 수 있는 보금자리론이에요. 그리고 아낌e보금자리론은 U-보금자리론과 대체로 동일하지만, 대출거래약정과 근저당설정등기를 전자적으로 진행하여 U-보금자리론보다 0.1% 낮은 금리를 혜택을 받을 수 있는 특징이 있어요. 마지막으로 t-보금자리론은 온라인이 아닌 은행에 직접 방문하여 신청하는 보금자리론이랍니다. 그럼, 각 보금자리론에 대해 자세히 알아볼까요?

U-보금자리론 아낌e보금자리론 t-보금자리론
온라인을 통해 신청 할 수 있음. 대출거래약정, 근저당설정등기를 전자적(온라인)으로 처리함.
온라인으로 처리비용을 절약하는 대신 U-보금자리론에 비해 0.1% 낮은 대출 금리 혜택을 받을 수 있음.
은행에 직접 방문하여 신청할 수 있음.

U-보금자리론은 10~30년간 원리금을 나눠서 갚도록 설계된 주택담보대출 상품으로 한국주택금융공사 홈페이지에서 신청할 수 있어요. 대출 신청일 기준 19세 이상인 자, 무주택자 또는 주택을 취득한 지 30년이 넘지 않은 1주택자, 취득한 후 30년 이내에 받은 대출을 상환하려고 하는 1주택자를 대상으로 한답니다. U-보금자리론은 창구방문 없이 온라인으로 신청한 후 심사 결과를 확인하고 취급 은행에 방문하여 대출을 실행하는 방식으로 운영하고 있어요. 이때 아낌e보금자리론과 마찬가지로 대출채권의 양수와 채권의 관리 모두 한국주택금융공사에서 진행하게 돼요.

대출을 실행한 날부터 만기 시까지 고정된 금리를 적용하며 가격에 따라 다른 금리를 적용하는데 6억을 초과하는 주택인 경우 0.1% 부가될 수 있어요. 대출은 10년, 15년, 20년, 30년으로 기간을 지정할 수 있으며, 70세가 넘은 경우에는 10년, 15년만 선택할 수 있답니다. 주택 담보가치의 최대 70%까지 대출받을 수 있고, 최소 1백만 원부터 최대 5억 원까지 가능하다고 해요.

아낌e보금자리론은 한국주택금융공사에서 낮은 금리와 고정금리를 제공하는 상품으로 인터넷을 통해 비대면으로만 신청할 수 있어요. 이 상품은 이름에 온라인을 나타내는 ’e’가 들어간 것으로, 전자 약정 및 전자 등기를 통해 비용을 아낀 상품이에요. 따라서 아낌e보금자리론을 이용하면 0.1%p의 우대금리를 받아 U-보금자리론 보다 저렴하게 대출받을 수 있답니다. 그 외 대출 신청 자격과 상환방식, 소득 기준 등의 사항은 U-보금자리론과 같아요. 그리고 대출 신청과 상담, 사전 적격 심사와 채권관리 등은 한국주택금융공사에서 맡아 처리하며 대출 실행은 금융기관에서 가능하답니다.

t-보금자리론이란 금융기관에 직접 방문하여 대면으로 상담 후 신청하고 접수하는 보금자리론을 말해요. t-보금자리론을 받기 위해서는 취급 은행에 방문하여 신청하고 심사 결과를 확인해야 하지요. t-보금자리론의 대출채권을 양수하는 곳은 한국주택금융공사지만 채권을 관리하는 곳은 은행이랍니다.

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