전세퇴거자금대출이란? (임대보증금 반환대출)
임차보증금 반환 대출 또는 임대보증금 반환 대출이라고도 불리는 전세 퇴거자금대출이란 전세 계약 기간이 만료되어 보증금을 돌려줘야 하는 임대인이 받는 대출 상품을 말해요. 부동산 시장이 위축되고 주택 시세가 줄어들게 되면, 그에 따른 전세 보증금도 함께 낮아지게 되는데요. 이때 다음 전세 세입자를 구하지 못하거나, 이전에 계약한 보증금보다 적은 금액으로 전세를 계약할 경우, 돌려주어야 할 전세자금이 부족할 수 있어요. 이때 집주인이 주택을 담보로 전세 퇴거자금대출을 받아 기존 세입자에게 보증금을 돌려줄 수 있어요. 예를 들어, 2년 전 시세 12억 원의 주택을 가졌던 집주인 A씨가 당시 세입자 B씨와 6억 원의 전세 계약을 했다고 가정해 볼게요. 그런데 2년이 지난 지금은 아파트 시세가 10억 원까지 떨어져 그에 따라 전셋값도 5억 원대로 형성되었어요. 그럼, 전세 계약이 만료되는 세입자 B씨에게 1억 원의 전세 자금을 더 주어야 하겠죠? 이때 수중에 여유가 있다면 문제가 되지 않지만, 자금이 부족한 상황이라면 전세 퇴거자금대출을 이용해 자금을 마련할 수 있어요.
전세 퇴거자금대출은 전세입자가 집을 나가기 2개월 전부터 신청해서 받을 수 있으며, 대출 기간은 최대 40년이에요. 또한, 주택이 소속된 지역의 담보인정비율(LTV)과 총부채 원리금 상환비율(DSR), 총부채상환비율(DIT) 등에 맞춰 대출 한도가 조금씩 달라져요. 전세퇴거자금대출 실행은 보통 세입자가 퇴거하는 날짜에 맞춰 진행되며, 대출 신청자인 임대인은 대출 실행 당일에 임차인이 퇴거했는지 확인 후 은행에 이 사실을 알려야 해요. 따라서 안정적으로 전세퇴거자금대출을 받고 싶다면 세입자가 퇴거하기 최소 30~45일 안에는 대출을 신청하는 것이 좋답니다. 물론, 대출을 일찍 신청한다고 해서 대출금이 빨리 나오는 것은 아니지만, 전세퇴거자금대출 신청 기간 안에 미리 진행하여 여유롭게 준비하는 것을 추천해요.
전세퇴거자금대출의 특징
전세퇴거자금대출은 주택을 담보로 대출받는 상품이기 때문에 다른 신용대출과 달리 높은 한도로 대출 가능해요. 전세퇴거자금대출의 한도는 최대 LTV 60%까지 형성되어 있지만 전세를 계약한 금액을 최대로 잡고 있어요. 또한 전세퇴거자금대출을 사업자 주택담보대출로 신청할 경우, 총부채 원리금 상환비율인 DSR을 적용하지 않아서 주택을 여러 개 소유한 다주택자나 소득 수준이 높지 않은 사람도 낮은 금리와 높은 한도로 대출이 가능해요. 또한, 저축은행이나 캐피탈 등의 제2금융권을 통해 전세 퇴거자금대출을 신청하면 연 최저 4%대의 낮은 금리로 대출받을 수 있답니다.
전세퇴거자금대출 규제와 한도
기존 전세퇴거자금대출은 조정 대상 지역일 경우, 1주택자 또는 일시 2주택자에만 대출이 허용되었어요. 이 밖에도 투기과열지구의 15억 원 이상의 아파트 대출은 최대 2억 원까지만 대출 신청할 수 있으며, 2주택자가 규제지역에서 담보대출을 신청할 경우 보유하고 있는 다른 주택을 의무적으로 처분해야 했죠. 또한, 3주택 이상을 소유한 임대인은 규제지역 내에서 대출이 금지되었어요. 그러나 지난 2023년 3월 2일부터 전세퇴거자금대출과 관련된 규제를 폐지하거나 대폭 완화되면서 LTV 60%와 DSR 40%를 제외하면 대출 신청이 훨씬 수월해졌어요. 따라서 만약 주택을 2개 이상 보유한 임대인이라면 조정 지역에서 LTV 60%까지 전세퇴거자금대출을 신청할 수 있답니다.
전세퇴거자금대출의 한도는 지역별로 조금씩 다르게 적용돼요. 왜냐하면, 지역에 따라 적용되는 LTV와 DSR이 다르기 때문인데요. 예를 들어, 투기지역이나 투기과열지구 내에서 전세퇴거자금대출을 받고 싶다면 LTV 40% 이내에서만 대출할 수 있어요. 이때 9억 원의 초과분에 대해서는 LTV 20%까지 대출 신청할 수 있어요. 조정 대상 지역에서 전세퇴거자금대출을 신청할 때는 LTV 50% 한도까지 대출할 수 있고, 9억 원의 초과분에 대해서는 30%까지 대출을 신청할 수 있어요. 이외의 비규제 지역은 LTV 70%까지 전세퇴거자금대출을 신청할 수 있답니다. 따라서 전세퇴거자금대출을 신청할 때는 해당 지역의 규제가 어느 조정 대상 지역인지 확인해 보셔야 하는데요. 이와 함께 고려해야 할 것이 DSR 조건이에요. DSR 조건에 맞지 않으면 지역별 최대 LTV 한도만큼 대출이 나오지 않을 수 있어요.
전세퇴거자금대출 신청 조건
전세퇴거자금대출은 임대차계약을 했던 임대인만 신청할 수 있어요. 자세한 신청 자격을 살펴보면, 임대차 계약 기간이 만료되어 세입자에게 전세 보증금을 반환해주어야 하는 임대인으로 ‘주택금융 신용보증서’가 발급되는 임대인이 해당해요. 이때 대출신청일 기준으로 전세 세입자가 대상주택에 대해 확정일자 및 전입신고의 대항력을 유지하고 있어야 하는데요. 만약 그렇지 않거나 세입자에게 이미 전세금을 반환한 상태라면 대출 신청이 어렵기 때문이에요.
또한, 해당 주택 또는 대출신청인과 배우자가 소유한 거주지의 부동산 등기사항전부증명서에 압류나 임시압류, 경매 등의 소유권 권리에 대한 문제가 있을 때도 전세퇴거자금대출 신청이 어려워요. 대출 신청 자격 조건은 금융권마다 조금씩 다를 수 있으니, 대출 신청 전 해당 금융사에서 꼼꼼히 확인해 보는 걸 추천한답니다.
전세퇴거자금대출 신청 서류
- 신분증(주민등록증, 운전면허증, 국내 발행 여권 등)
- 임대차계약 중도해지 통지서
- 확정일자부 임대차 계약서
- 1개월 이내 발급한 전입세대열람내용(동거인 포함)
- 재산세 납부영수증 및 대상 주택의 부동산 등기사항전부증명서
- 현 거주지 부동산 등기사항전부증명서
- 주민등록등본
- 소득자격 확인서류
전세퇴거자금대출 신청을 위한 필요 서류로는 먼저 대출자 본인의 신분을 확인할 수 있는 주민등록증, 운전면허증, 국내 발행 여권 등의 신분증이 필요해요. 그다음 계약 상태에 따라 임대차계약 중도해지 통지서 등을 조건에 맞게 준비해야 해요. 또한, 대상 주택의 모든 임대차 계약서를 확인할 수 있도록 확정일자부 임대차 계약서가 필요하며, 1개월 이내 발급한 전입세대열람내용(동거인 포함), 재산세 납부영수증 및 대상 주택의 부동산 등기사항전부증명서, 현 거주지 부동산 등기사항전부증명서, 주민등록등본도 함께 준비해야 해요.
이 밖에도 DSR 한도에 적합한지 확인을 위한 재직 및 소득자격 확인서류가 요구될 수 있으며, 주민등록등본 상 배우자가 없는 경우에는 가족관계증명서를 추가로 제출해야 한답니다. 그리고 앞서 소개해 드린 서류 말고도 대출 심사 과정에서 필요할 경우 주민등록초본이나 가족관계증명서 등의 추가 서류를 제출할 수 있으니, 대출을 신청하기에 앞서 미리 확인하여 준비하도록 하세요.
이 모든 필요 서류를 갖췄다면 금융기관에 직접 방문해 상담을 받은 후 신청하는 것이 가장 일반적이에요. 방문 상담을 통해 개인별 자세한 대출 조건이나 한도, 이자 등을 알아볼 수 있고, 그에 따른 추가 필요 서류도 함께 확인할 수 있어요. 상담을 마치고 본격적인 대출 신청을 하고자 할 때는 대출 신청서를 작성해 제출하면 돼요. 금융기관에서는 제출된 대출 신청서와 함께 구비 서류를 참고하여 대출 신청자의 신용도와 소득, 상환 능력 등을 종합적으로 심사하고 그에 따라 승인 여부, 대출 한도와 금리 등을 조정해요.
전세퇴거자금대출 심사 기간은 최소 1주일에서 최장 2주일까지 소요될 수 있으며, 심사 결과는 추후 개인적으로 통보된답니다. 대출 신청자는 통보된 승인 여부와 대출 한도, 대출 금리 등을 꼼꼼하게 살펴본 후 해당 조건으로 대출을 진행할지 최종적으로 결정해야 해요. 만약 더 좋은 조건을 제시하는 다른 금융 기관이 있다면 해당 상품이 아닌 다른 대출 상품으로 신청하면 되고, 해당 상품으로 대출을 진행하기로 했다면 조건을 받아들이고 대출 실행을 요청하면 된답니다. 그럼, 임차인의 퇴거 일자에 맞춰 전세퇴거자금대출이 실행되며, 이후 금융기관과 합의한 상환 방법대로 매달 상환하시면 돼요.
전세퇴거자금대출의 유의 사항
1) 전세퇴거자금대출을 신청하게 되면, 이후에 다른 주택을 추가로 사들이지 않겠다는 약정서를 작성해 제출해야 해요.
만약 이런 약정서를 작성해 제출한다면 서류상 기재된 3년간은 대출자 혹은 주민등록 내 세대 구성원의 명의로 주택 관련 대출을 받을 수 없게 돼요. 이때 주택 관련 대출은 주택 담보 대출이나 전세자금대출을 말하며, 그 외에 사업자 대출이나 신용 대출 등은 해당하지 않으니 참고하세요.
2) 만약 전세퇴거자금대출을 받은 이후 자녀가 주택을 구매할 계획을 세우고 있다면 미리 세대 분리를 해야 해요.
그렇지 않으면 전세퇴거자금대출로 받았던 대출금을 전액 회수해야 하거나, 구매하고자 하는 주택의 주택담보대출을 신청하기 어렵기 때문이에요. 또 주의할 점은 부부는 세대 분리를 한다고 해도 인정되지 않기 때문에 전세퇴거자금대출을 신청했다면 약정한 기간은 주택과 관련된 대출 신청을 할 수 없어요.
3) 전세퇴거자금대출을 신청할 때, 해당 주택에 임대인이 거주하는 경우라면 대출금이 입금된 이후 최소 1개월 이내에 입주를 완료해야 해요.
또한, 금융기관에서는 실제로 거주하고 있는지 엄격하게 관리 또는 감독하고 있기 때문에 실거주 외에 다른 목적으로 활용하다가 발각되면 문제가 될 수 있답니다.
4) 전세퇴거자금대출을 신청하고 세입자가 새롭게 들어오는 경우라면 보증료를 의무적으로 내야 해요.
만약 이를 어기면 기존 전세퇴거자금대출금 회수 절차가 이루어질 수 있어요. 이 밖에도 다음에 들어오는 전세세입자는 전세금 반환보증보험에 가입해야 하며, 임대차 계약에 특별계약 사항으로 이를 넣어야 해요.
