전세사기란?
전세 사기는 그 정도에 따라 수십억 원에서 수백억 원에 이를 정도로 피해 규모가 엄청난 수준이에요. 그렇다 보니 전세 사기 피해자 중 일부는 경제적 어려움에서 헤어 나오지 못해 경제적 빈곤에 처하는 등 2차적인 사회 문제가 발생하기도 하는데요. 이는 많은 사람이 전세 사기에 해당하는 깡통 전세와 일반 전세를 잘 구분하지 못하고 잘못된 계약을 하면서 시작돼요. 그래서 이번 시간에는 전세 사기 피해를 예방하기 위한 구체적인 방법을 알아보도록 해요.
먼저 깡통 전세와 일반 전세의 차이점부터 살펴볼까요? 깡통전세는 말 그대로 내용물 없이 빈 껍데기의 깡통과 같은 전세 보증금이 없는 집을 말하며 보통 전세 보증금과 대출을 더한 금액이 매매가의 80%를 넘을 때 깡통전세라고 해요. 만약 이 집이 경매로 넘어간다면 세입자는 자신의 보증금을 돌려받지 못하고 그대로 떼이게 되는 거예요. 깡통전세가 생기는 이유는 집주인이 다소 무리해서 집을 사들였기 때문인데요. 보통 집을 사기 위해서는 가지고 있는 목돈과 은행 대출을 합해야 하지만, 깡통 전세를 만드는 갭투자자는 본인의 자금 없이 세입자의 보증금과 대출을 통해 집을 사게 돼요.
이렇듯 자신의 돈은 거의 없이 주택을 샀으니 스스로 융통할 수 있는 자금 또한 거의 없다고 봐야 하지요. 사실 깡통전세라고 하더라도 전세 계약 만료 시점마다 또 다른 세입자가 별 탈 없이 들어오고, 대출도 문제없이 갚아 나간다면 큰 문제는 없어요. 실제로 갭투자를 이용해 오히려 이윤을 얻는 사례도 많으니까요. 그런데 문제는 지금처럼 고금리 기조가 오래가고, 전세 세입자를 구하기가 어려운 상황에 놓였을 때 발생해요. 금리가 너무 높은 탓에 대출을 받아서 전세를 구하려는 사람도 줄어들고, 내가 받았던 대출 금리도 너무 높아 감당하기 어려운 위기에 처했다면, 집은 경매로 넘어갈 가능성이 높아요. 이때 임대인은 집을 살 때 자신의 돈이 한 푼도 들지 않았으니, 자금이 없어 세입자에게 보증금을 주지도 못하게 되는 거예요.
전세 계약 전 확인 사항
1) 전세값 확인하기
전세사기 예방 방법의 첫번째는 바로 전세값을 확인하는 것이에요. 만약 전세 사기를 피하고 싶다면 전세값이 집값에 맞는 값으로 설정되어 있는지 확인할 수 있어야 하는데요. 왜냐하면 전세금이 집 시세의 80% 이상이라면 갭 투자로 구매한 깡통 전세일 확률이 높기 때문이랍니다. 적당한 전세금을 확인하기 위해서는 국토교통부 실거래가 공개 시스템이나 KB 부동산 등과 같은 부동산 시세 확인 사이트를 확인하는 것을 추천해요.
2) 전세 반환 보증보험 가능 여부 확인하기
전세반환 보증보험이란 전세 계약이 만료되었을 때 집주인이 세입자에게 보증금을 반환하지 못할 경우, 보증기관이 대신 지급하는 보험상품으로서 전세 계약을 한다면 필수로 가입해야 하는 보험이에요. 따라서 전세 사기 피해를 예방하기 위해 전세 계약을 하기 전 전세 반환 보증보험에 가입할 수 있는지를 확인하여 반드시 가입하도록 하세요.
3) 공인중개사 및 집주인 확인하기
전세 사기는 집주인뿐 아니라, 공인중개를 통해 발생하기도 해요. 예를 들어, 집주인은 월세 계약으로 매물을 내놓았는데, 공인중개사가 집주인 모르게 세입자에게 전세 계약이라고 하며 중간에서 전세 보증금을 가로채는 경우가 있어요. 왜 이런 말도 안 되는 전세 사기가 있을 수 있는지 황당할 수 있지만, 실제로 2019년 경기도 안산에서 공인중개사의 사기로 약 70억 원의 피해가 발생했답니다.
이런 전세 사기가 생기는 이유는 바로 집주인 없이 공인중개사하고 임차인 둘이 전세 계약을 하는 경우가 공공연하게 있기 때문이에요. 따라서 이러한 전세 사기 피해를 예방하려면 정상적으로 등록된 공인중개사가 맞는지, 내가 하려는 계약 내용을 집주인이 정확히 알고 있는지 꼼꼼하게 따져봐야 해요. 등록된 공인중개사가 맞는지 확인하기 위해서는 국가공간정보 포털 누리집에 접속해 ‘부동산중개업 조회’로 간단하게 확인할 수 있어요. 또한, 공인중개사 때문에 발생한 금전적 피해를 보증한다는 ‘부동산 공제증서’ 발급을 요청한다면 더욱 안전한 전세 계약을 체결할 수 있어요.
4) 등기부등본 확인하기
전세 사기로 문제가 되는 매물은 임차 주택의 근저당 등 과다한 대출이 껴 있거나, 압류 또는 처분 금지의 권리 제한사항이 걸려 있고, 임차 주택의 신탁 등기나 신탁 원부에 관한 내용이 있는 경우가 많아요. 따라서 전세 계약을 하기 전에 해당 매물에 대한 문제가 없는지 꼼꼼하게 점검해 보는 것이 중요하겠죠? 그러기 위해서는 전세 계약 당일 잔금을 다 치르기 전 등기부 등본을 확인하는 것이 좋아요.
5) 임대인 체납세금 확인하기
이번에는 집주인의 경제 상황을 가늠해 볼 수 있는 전사 사기 예방 수칙인데요. 만약 사회 보험이나 세금에 대한 미납 사실이 확인된다면 집주인의 경제력에 문제가 생겼음을 알 수 있어요. 물론 사회 보험이나 세금을 체납했다고 해서 무조건 깡통 전세, 전세 사기라고 할 순 없지만 어느 정도 위험할 수 있음을 예측하고 전세 계약하는 데 더욱 신중하게 결정할 수 있어요.
긴급 주거 지원
긴급주거지원제도란 여러 사정으로 생계 곤란이 생겨 도움이 필요한 사람을 위해 거주할 장소나 거주 비용을 지원하는 제도를 말해요. 아래 글을 통해 지원 대상과 지원 내용 등을 알아볼까요?
1) 지원 대상
서울특별시에서 시행하는 긴급주거지원제도의 지원 대상은 각종 위기 사유로 당분간 거주할 곳이 없거나 거주할 비용이 없는 사람을 대상으로 해요. 이때 구체적인 위기 사유로는 주 소득자가 사망했거나, 가출 또는 행방불명되어 주 소득이 상실된 경우, 심각한 질병이나 부상이 생긴 경우, 가구 구성원으로부터 방임이나 유기 또는 학대를 당한 경우, 화재 등으로 기존 거주지에서 생활이 어려운 경우 등이 해당해요.
긴급주거지원제도는 소득 및 재산 기준 또한 확인해야 하는데요. ｢국민기초생활 보장법｣ 제2조 제11호에 의거한 기준 중위소득의 75% 이하를 충족해야 해요. 예를 들어, 1인 가구라면 1,671,334원, 2인 가구라면 2,761,957원, 3인 가구면 3,535,992원 이하의 소득이 있어야 긴급주거지원제도를 신청할 수 있어요. 재산은 대도시 기준으로 일반 재산과 금융재산, 보험, 청약저축, 주택청약종합저축을 합산한 금액에 부채를 제외하여 총 24,100만 원 이하면 가능해요.
2) 지원 내용 및 지원 기간
긴급주거지원제도는 생활할 거주지가 없는 분에게 임시 거주지를 마련해 주고, 거주할 비용이 없는 분에게는 최소한으로 거주할 수 있는 비용을 지원하는 제도예요. 특히, 지원되는 거주비용은 도시 지역과 가구 구성원 수에 따라 필요한 비용이 산정되는데요. 가령 대도시 지역의 2인 이하 가구는 396,900원, 3인 이상 4인 이하 가구에는 662,500원, 5인 이상 6인 이하 가구에는 874,100원이 매월 지원돼요.
3) 신청 방법
위기 사유로 거주하는데 어려움이 발생했다면 거주지 담당 구청 또는 동 주민센터를 통해 긴급주거지원제도를 신청하세요. 긴급주거지원제도는 본인 또는 친척이나 담당 공무원이 담당 기관으로 연락하여 신청하며, 신청에 따라 현장을 방문하여 사실을 확인하는 절차를 거쳐요. 현장 확인 당시 선지원을 하고, 이후 사후 조사를 진행하여 긴급지원심의위원회에서 지원 적정성 검사를 한 다음, 결정된 내용에 따라 주거비지원이 진행돼요. 긴급주거지원제도 신청과 관련하여 더 궁금한 사항은 보건복지부 콜센터(129) 또는 보건복지부 누리집을 통해 문의하세요.
전세사기 피해 지원
전세사기 피해 지원센터
전세 사기로 전세 보증금을 온전히 돌려받지 못했거나, 돌려받지 못할까 걱정이 되는 분들이 계신다면 전세피해지원센터를 추천해요. 전세피해 지원 센터란 전세 사기 당사자 또는 전세 사기가 걱정되는 분들을 위해 마련된 센터로서, 법률 및 심리 상담부터 주거 및 금융 지원, 사기 피해 접수 등의 다양한 프로그램을 운영하고 있어요. 전세피해지원센터는 서울특별시, 경기도 수원시, 인천광역시, 부산광역시, 대전광역시에 자리 잡고 있고, 상담 시간은 주말과 공휴일을 제외한 오전 10시부터 오후 5시까지예요.
전세사기 피해 지원 프로그램
전세 사기 피해 지원센터에서 운영하는 프로그램은 크게 법률상담, 주거지원, 금융지원, 사기피해접수, 소송대리법률구조, 상속재산관리인 선임지원, 심리치료, 집행권원확보 비용 지원 등이 있어요. 각 프로그램의 내용을 자세히 살펴보면 다음과 같아요.
1) 법률상담 프로그램
먼저 법률상담 프로그램은 전문 법조인이 피해자의 사례를 파악하여 적당한 법적 대응을 할 수 있도록 도와주는 상담 프로그램으로 소송을 희망할 때 대한변협 법률 구조재단 소송대리를, 기타 법률 조치를 희망하면 대한법무사협회 소속 법무사를 만날 수 있어요. 이때 대한변협 법률 구조재단 소송대리는 무료 상담이 가능하지만, 대한 법무사협회 소속 법무사와 연계하여 법률 조치를 준비할 때는 수임료의 30% 할인된 비용으로 처리할 수 있도록 지원하고 있어요. 전세 사기 등으로 법률 상담은 각 지역의 전세피해지원센터를 방문하거나 비대면 전화 상담으로 받아볼 수 있어요.
2) 주거지원 프로그램
주거 지원 프로그램은 전세 사기 피해로 급히 퇴거해야 하는 위기에 놓인 분들에게 LH 및 지방도시공사 임대주택 등의 임시 거처를 제공해요. 이때 임시 거처는 최대 2년까지 지원되며, 임차료의 70%를 제외한 나머지 30%와 관리비, 공과금 등은 개별로 부담해야 해요.
3) 금융지원 프로그램
금융지원 프로그램은 크게 신규주택 무이자 대출, 신규주택 저리 대출, 기존주택 저리 전환 대출로 나누어 지원하는데요. 대출 요건과 소득 및 자산 요건 등을 갖춘다면 무이자 또는 연 1~2% 대의 낮은 금리로 주택담보 대출을 받을 수 있어요.
4) 사기 피해 접수
사기 피해 접수는 전세 사기 피해의 확산을 막기 위해 전 세사기가 의심되는 사례를 수집 또는 분류해 수사기관이나 관계기관에 제공해요. 만약 이미 전세 사기 피해가 발생하였다면 소송대리 법률구조 프로그램을 통해 소송에 필요한 서류나 절차 등을 자세히 안내받을 수 있어요.
5) 그 외
전세사기 피해 지원 센터는 이 밖에도 임대인 사망으로 전세 피해를 본 세입자를 대상으로 한 상속재산관리인 선임지원 프로그램, 전세 사기로 마음의 상처가 큰 사람을 위한 심리상담센터 및 정신건강의학과를 통한 심리치료 프로그램, 전세사기 피해자 집행권원 확보 비용 지원 프로그램 등을 함께 운영하고 있으니 참고하세요.
