6년 단기 등록임대주택 제도란?
6년 단기 등록임대주택 제도는 민간 임대사업자가 빌라, 오피스텔 등 비아파트 주택을 등록하고 최소 6년간 임대하는 조건으로 각종 세제 혜택을 받을 수 있도록 설계된 제도예요. 이 제도는 원래 2017년 도입되었다가 임대료 인상 제한과 세금 혜택 논란 등으로 2020년 폐지되었지만 올해 6월부터 다시 부활했어요. 부활된 제도는 특히 무등록 임대물건이 많고 전세사기 피해가 잦은 비아파트 시장을 제도권 내로 끌어들이기 위한 목적으로 시행되는 것이랍니다.
왜 부활했을까요?
이 제도가 다시 부활한 가장 큰 이유는 비아파트 시장의 전세사기 문제와 임대차 시장의 불안정 때문이에요. 최근 몇 년간 빌라, 다세대주택 등 비아파트 임대주택에서 임대인의 계약 미등록, 전세보증금 미반환 등으로 인한 피해 사례가 급증했어요. 정부는 이를 방지하기 위해 제도권 안에서 주택 임대차를 관리하고, 임차인 보호를 강화할 필요가 있다고 판단했죠. 동시에 소형 주택 공급이 늘어나면서 이를 안정적으로 임대할 수 있는 유인책이 부족하다는 지적도 있었어요. 이에 따라 임대사업자에게 세제 혜택을 제공하고, 임대료 규제를 통해 임차인도 보호하는 상생형 임대 제도로 다시 도입하게 된 거예요.
이전 제도와 달라진 점
| 구분 | 2020년 폐지 전 | 2025년 부활 후 |
| 적용 대상 | 아파트 포함 모든 주택 유형 | 비아파트 중심(빌라, 오피스텔 등) |
| 임대 기간 | 최소 4년 | 최소 6년 |
| 세제 혜택 | 일부 제한적 | 종부세 합산 배제 등 확대 |
| 등록 요건 | 비교적 엄격 | 등록 기준 완화 |
2025년 부활된 단기 등록임대주택 제도는 기존보다 적용 대상과 등록 기준이 훨씬 명확하고 유연해졌어요. 과거에는 아파트까지 포함되었고, 세제 혜택도 불명확하거나 제한적이었는데요. 이번에는 전세사기 위험이 큰 비아파트 주택 중심으로 바뀌었고, 등록 기준이 완화되어 임대사업자가 보다 쉽게 등록할 수 있어요. 임대기간도 기존 4년에서 6년으로 연장되었고, 임대료 인상률도 연 5% 이내로 명확히 규정되면서 임차인 보호 기능도 강화됐답니다.
임대사업자에게 유리한 점
부활된 제도는 임대사업자에게 종합부동산세 합산 배제, 양도소득세 장기보유특별공제 등 세제 혜택을 다시 제공해요. 과거보다 등록 요건이 낮아져 빌라나 오피스텔 등 중소형 주택을 보유한 사람들도 부담 없이 임대사업 등록을 할 수 있죠. 임대료 인상도 일정 수준(연 5%) 이내로 제한되어 있긴 하지만, 오히려 장기 임대에 따른 안정적인 수익을 기대할 수 있어 중장기 투자자에게 적합한 제도예요.
취득세 감면
취득세 감면은 등록임대주택을 취득할 때 전용면적과 세액 조건을 충족하면 취득세를 감면해주는 혜택이에요. 전용면적 60㎡ 이하이고 세액이 200만 원 이하일 경우 취득세가 전액 면제되고, 200만 원을 초과하면 85% 감면돼요. 이 혜택은 수도권 기준 6억 원(비수도권 3억 원) 이하의 주택에 한해 적용된답니다.
재산세 감면
재산세 감면은 등록임대주택의 전용면적과 세액에 따라 차등 적용되는 혜택으로 소형 주택일수록 감면 폭이 커요. 전용면적 40㎡ 이하이면서 세액이 50만 원 이하인 경우 전액 면제되고 세액이 이를 초과하면 85% 감면돼요. 전용면적이 40㎡ 초과 60㎡ 이하는 75%, 60㎡ 초과 85㎡ 이하는 50% 감면이 적용돼요. 다만, 혜택을 받기 위해서는 수도권 6억 원(비수도권 3억 원) 이하의 주택이어야 하고 오피스텔은 2세대 이상 소유 시 수도권 4억 원 이하, 다가구주택은 모든 호실이 전용 40㎡ 이하여야 해요.
종합부동산세 합산 배제
종부세 합산 배제는 등록된 매입임대주택이 공시가격 수도권 6억 원(비수도권 3억 원) 이하일 경우 해당 주택을 종합부동산세 산정 대상에서 제외해주는 혜택이에요. 단, 2018년 9월 14일 이후 조정지역에서 취득한 주택은 해당 혜택을 받을 수 없어요.
임대소득세 감면
임대소득세 감면은 기준시가 6억 원 이하 전용 85㎡ 이하 국민주택 규모의 주택에 적용돼요. 이 경우 1호 임대 시 75%, 2호 이상 임대 시 50%의 소득세가 감면돼요.
양도소득세 중과 배제
양도소득세 중과 배제는 매입임대주택의 기준시가가 수도권 6억 원(비수도권 3억 원) 이하일 경우 다주택자라도 양도소득세 중과세율을 적용받지 않고 일반세율로 과세받을 수 있는 혜택이에요. 단, 2018년 9월 14일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 제외되고, 거주주택 1채 비과세 혜택을 받기 위해선 임대주택 기준시가는 수도권 6억 원(비수도권 3억 원) 이하이며, 거주주택의 보유 및 거주 기간이 2년 이상, 그 외의 주택은 모두 등록임대주택일 경우 이 세 가지 조건을 모두 충족해야 해요.
임차인에게 유리한 점
임차인 입장에서는 이 제도를 통해 장기 거주가 가능한 임대주택을 안정적으로 선택할 수 있어요. 6년 동안 계약 갱신이 보장되고 임대료 인상도 연 5% 이하로 제한되기 때문에 불안한 전세 시장에서 큰 메리트가 있죠. 특히 등록된 임대주택은 정부가 관리하는 대상이 되므로 전세사기나 허위 계약 같은 위험으로부터도 어느 정도 보호받을 수 있어요.
