주택담보대출 30년 고정금리
2022년 12월 31일까지는 안심전환대출이라는 이름으로 최대 30년까지 고정금리 적용을 받는 주택담보대출 상품을 이용할 수 있었으나 이후 30년 고정금리 상품은 현재까지 찾아볼 수 없어요. 그런데 최근 미국의 고정금리 이슈와 함께 국내 시중은행에서 새로운 30년 고정금리 주택담보대출 상품을 출시할 예정이라는 소식이 들려오고 있어요. 따라서 이번 시간에는 미국의 30년 고정금리 이야기와 함께 주택담보 대출 상품에 대한 상세한 내용을 살펴보도록 할게요.
✅ 안심전환대출에 대해 더 알려주세요!
2022년 대출금리가 지속적으로 상승하며 서민경제에 큰 부담을 주는 상황이 이어지자, 정부에서 변동금리로 주택담보대출을 이용 중인 사람들을 대상으로 고정금리로 전환해주는 사업을 시행했는데요. 이것이 바로 안심전환대출 상품이랍니다.
안심전환대출은 2022년 9월 15일부터 2022년 12월 31일까지 주거비용 부담 완화를 목적으로 시행한 사업인데요. 최대 2억 5천만 원까지 변동금리, 준고정금리 그리고 주택담보대출을 저금리의 고정금리 또는 분할 상환 상품으로 전환할 수 있도록 한 상품을 말해요.
하지만 변동형 주택담보대출을 이용 중인 모든 사람이 신청할 수 있었던 것은 아니었어요. 시가 4억 원 이하의 1주택 보유자, 그리고 부부 합산 소득이 7천만 원 이하인 경우에만 신청 자격이 주어졌지요. 또한 만기가 5년 이상에 고정금리가 적용되는 주택담보대출 및 보금자리론, 디딤돌대출, 적격대출 이용자는 신청할 수 없었답니다.
안심전환대출 상품으로 전환하기 위해 기존 주택담보대출을 해지할 경우 발생하는 중도상환수수료는 전액 면제받을 수 있었으며, 적용 이율은 심사를 거쳐 최저 3.7%까지 적용받을 수 있었어요.
안심전환대출을 통해 낮은 금리로 대출상품을 전환해 가계 부담을 낮출 수 있다는 기대를 모았지만 실제로는 목표치 25조 원의 30% 정도만을 달성하는 저조한 성적을 거두었어요. 그리고 상품 가입 마감 이후 시중 은행의 대출 금리가 더 낮아 중도 이탈하는 사례가 증가하는 현상까지 나타났지요.
미국 모기지 30년 고정금리
세계 경제에 큰 영향을 미치는 미국. 2023년 미국의 금융서비스 회사인 뱅크레이트(Bankrate)의 설문조사에 따르면 미국 Z세대의 60% 이상이 주택을 소유하는 것은 이룰 수 없는 꿈이라고 생각하고 있는 것으로 나타났어요. 이러한 답변의 배경에는 미국만의 독특한 모기지론 이자율 때문이라는 지적이 대표적이에요. 2023년을 기준으로 미국의 기준금리는 5.25~5.50%이지만 주택담보대출을 이용하기 위해서는 30년 고정 모기지론의 경우 6.99%의 평균 금리가 적용돼요. 그리고 재융자를 받을 경우에는 7.19%라는 높은 금리 부담을 떠안게 되지요.
미국 주택담보대출의 95%는 고정금리가 적용되는데 그 중 4/3는 30년 기간으로 운영되는 것으로 나타났어요. 그로 인해 주택소유자는 인플레이션이나 금리상승에도 무려 30년 동안 대출상환액이 고정되어 소득의 불평등과 빈부격차가 더욱 악화하는 것으로 나타났지요.
또한 미국 주택담보대출은 별다른 불이익 없이 조기상환이 가능해 금리 저하 현상이 나타나면 쉽게 재융자를 받을 수 있어요. 따라서 이미 주택을 소유한 사람은 계속 고정금리의 혜택을 누릴 수 있고, 주택을 구입하고자 하는 사람은 기회가 그만큼 줄어들 수밖에 없는 구조랍니다. 이는 오직 미국만이 가지고 있는 독특한 방식으로 신규 주택 구매자는 7.5% 이상의 대출 비용을 부담해야 하지만 기존 모기지 이용자의 3/2 정도는 4% 미만의 이율을 적용받아요. 모기지 제도의 변화를 위한 다양한 시도가 있지만 기존 모기지 시스템을 이용하고 있는 사람들로 인해 당분간은 어려울 것으로 전망하고 있어요.
주택담보대출의 뜻
주택담보대출이란 ‘주택담보’라는 단어 그대로 주택을 담보 물건으로 설정하고 금융권에서 대출받는 상품을 뜻해요. 은행을 비롯해 금융기관에서 돈을 빌려주기 위해서는 채무자가 제때 돈을 갚을 수 있을 것인가 따져본 후 이를 승인하는데요. 주택담보대출은 성실하게 빌린 돈을 갚겠다는 약속의 의미로 집을 담보로 잡고 만일 상환할 수 없는 상황이 된다면 집으로 대신 가져가겠다는 계약을 체결하는 것을 뜻해요.
금융기관에서 돈을 빌릴 때 담보로 설정할 수 있는 것은 보통 개인의 신용도와 현금화가 가능한 동산, 부동산 등이 있는데요. 신용대출의 경우 상환기간이 대체로 짧은 반면 주택담보대출은 기본 10년에서 길게는 30년까지 상환기간을 설정할 수 있어요. 이처럼 주택담보대출은 최장 30년 안에 원금과 이자를 상환하면 되는 상품이므로 대출 부담이 적어요. 그리고 담보물인 집의 공시가 70%까지 대출을 받을 수 있어 큰 금액을 필요로 하는 경우에도 활용도가 높은 대출 상품이지요. 또한 다른 대출 상품과 비교해 금리가 상대적으로 낮은 편인데요. 이는 ‘주택’이라는 담보의 가치를 높게 평가하는 만큼 이율에서 혜택을 볼 수 있도록 한 것이랍니다.
고정금리 주택담보대출
그렇다면 국내에서 주택담보대출 상품을 30년 고정금리로 운영하는 것은 문제가 없을까요? 우리나라에서 수십 년짜리 고정금리 대출상품을 찾기 어려운 이유는 바로 미국이나 유럽과는 금융시장 환경이 크게 다르기 때문이에요. 은행의 대출자금 조달은 수신 상품 판매와 채권 판매 등이 담당하는데 미국의 경우 이렇게 발행한 10년 이상의 장기채권을 정부 지원 기업이 대부분 소화해 주고 있어요. 또한 미국은 직접금융시장이 발달하여 고정금리의 장기채권에 문제가 발생한 경우에도 이를 유통할 수 있지요. 하지만 간접금융 중심인 국내 금융시장은 금리변동 리스크가 높기 때문에 미국처럼 장기 고정금리 상품을 활발하게 출시하기 어렵답니다.
주택담보대출 금리 추이(2024년 2월 기준)
2024년 2월을 기준 대출금리는 하락추세를 이어가고 있으며 주택담보대출 금리 또한 인하되고 있어요. 미국 연방준비제도와 한국은행이 2024년 기준금리 인하 가능성을 내보이자, 금리가 하락한 것이지요. 시장금리가 하락하면 예금 금리도 동반 하락하고 은행의 자금조달비용지수인 코픽스도 하락해요. 여기에 대환대출의 영향으로 주택담보대출 혼합형 대출금리도 하락하는데요. 대출금리의 경우 시중금리와 연동되기 때문에 코픽스가 하락했다는 것은 은행의 자금조달 비용이 줄었다는 것을 의미한답니다.
주택담보 대출 상품
주택담보 생활 안정 자금
주택담보대출 상품은 집을 담보물로 설정해 주택을 구입하는 용도 이외에도 생활 안정 자금 및 사업자금으로 이용하는 두 가지 방식으로 나눠 이용할 수 있어요. 생활 안정 자금의 경우는 1주택을 기준으로 1년에 최대 1억 원까지 대출받을 수 있으며 주택구입을 제외하고 부채상환, 의료비, 교육비, 장례비, 생활비, 결혼자금, 자동차 구입 등 큰 돈을 필요로 하는 경우에 이용해요.
1) 생활 안정 자금 대출 조건
생활 안정 자금 대출의 경우 시중의 일반 대출 상품과 비슷한 대출 조건을 갖고 있어요. 그리고 조건이 충족되지 않은 경우 거절되는 경우도 있으므로 꼼꼼하게 조건을 확인한 후 신청하는 것이 좋아요.
- 소유권 등기 후 3개월이 지난 경우
- 세대를 기준으로 1년에 1주택당 1억 원까지 (주택담보 한도 확인)
- 배우자 및 세대원의 주택 보유 현황 확인(분양권, 공유지분, 입주권 등도 포함)
- 대출 이용 기간에는 추가 주택 구입 불가(추가 약정서 체결 필요)
2) 생활 안정 자금 대출 한도
투기 과열 지역과 투기지역의 경우 9억 원까지 주택은 40%에 해당하는 한도를 적용받으며, 9억원을 초과할 경우에는 20%, 15억 원을 초과할 경우에는 신청할 수 없어요. 조정대상 지역은 9억 원까지 50%, 9억 원 이상은 30%까지 대출이 가능해요. 9억 원 이상의 주택인 경우에는 LTV가 차등 적용되며 비규제 지역의 주택은 70%까지 LTV가 적용돼요. 만약 2주택 이상이라면 10%의 LTV가 모두 차감되어 대출한도가 적용되고 있어요.
생활 안정 자금 대출을 받기 위해 추가로 요구되는 약정서는 대출상품의 만기가 도래하기 전까지 추가로 주택을 구입하거나 분양권 및 입주권 등을 매수하지 않겠다는 내용을 담고 있어요. 대출 신청자 및 세대주와 세대원 모두가 약정해야 하는 내용이며 만일 이를 어기게 된다면 즉시 대출받은 전액을 상환해야 해요. 이뿐만 아니라 추가 약정서 위반 사실이 신용정보기관에 공개 제공되기 때문에 이후 3년간 주택 관련 대출상품은 물론이고 금융상품 이용에 불이익을 받을 수밖에 없어요. 약정서 체결 당시 입주권과 분양권, 주택에 관한 정보를 고의로 누락한 경우에도 동일하게 불이익을 받아요.
나라사랑대출
주택을 담보로 생활 안정 자금을 대출받을 수 있는 상품 이외에도 국가보훈처에서 운영 중인 나라사랑대출 생활 안정 자금 대출 상품도 이용할 수 있어요. 국가유공자 및 보훈 가족들을 대상으로 300만 원 한도로 이용할 수 있도록 지원하고 있는데 이후 다른 종류의 나라사랑대출 상품으로 확대될 예정이에요. 국가보훈처 이외에도 근로복지공단과 복권위원회 등에서도 저소득 근로자들을 위해 의료비, 혼례비, 학자금. 양육비, 장례비, 소액 생계비, 임금 감소생계비, 부모 요양비 등의 항목으로 생활 안정 자금 대출을 저금리로 지원하고 있어요.
