부동산 명의 이전 방법 – 소유권 이전 등기 절차와 서류, 비용 알아보기

부동산 명의 이전

오늘은 부동산 명의 이전에 대해서 알아보려고 해요. 부동산 명의 이전이란? 부동산 소유를 타인의 이름으로 변경하는 것을 말하는데요. 소유권 변경은 ‘소유권 이전 등기’를 통해 할 수 있어요. ‘부동산 소유권 이전 등기’는 부동산 소유권과 관련하여 변동 사항이 생긴 경우, 이를 부동산등기부에 등기하는 행위를 말하는데요. 부동산을 사고파는 매매 계약이든, 재산 증여로 소유권을 변경하든 부동산 소유권을 변동해야 해요. 다시 말해, 부동산 소유권 이전 등기를 하지 않으면 부동산 소유권의 변동 효력이 없다는 의미죠.

부동산 소유권 이전 등기 신청은 변호사나 법무사 등의 자격자 대리인 중 사무소 소재지 담당 지방법원장이 허가한 1명이 할 수 있어요. 이렇게 변호사 또는 법무사에게 부동산 소유권 이전 등기를 맡긴다면 절차에 대해 자세히 알 필요 없이 대리인을 통해 간편하고 수월하게 처리할 수 있지만, 그에 따른 수수료가 발생해요. 그래서 요즘에는 명의 이전 대리 수수료를 절감하기 위해 법률 사무소에 의뢰하지 않고 직접 셀프로 신청하기도 해요.

일반적으로 매매계약을 체결하면 매도인은 매수인에게 부동산 소유권을 이전할 의무가 있어요. 이때 부동산 소유권 이전 등기를 통한 부동산 명의 이전은 매수인과 매도인 각각의 채무를 모두 이행한 후 60일 이내에 신청해야 해요. 신청할 때는 부동산 명의 이전 의무자인 매도인과 부동산 명의 이전 권리자인 매수인이 함께 등기소에 신청하면 되는데요. 이들은 모두 법적 자격자 대리인이 대리로 신청할 수 있어요.

부동산 명의를 이전할 때 필요한 서류로는 매매계약서, 매수인과 매도인의 정보, 채무 이행 증빙 자료 등이 필요해요. 한 번 소유권 이전 등기를 신청하면 변경하는 데 어려움이 있기 때문에, 각 서류에 정확한 정보로 작성되어 있는지, 문제가 될 소지는 없는지 꼼꼼하게 살피는 것이 좋아요. 매매 계약으로 부동산 명의를 이전하는데 법적으로 문제가 발생하는 경우가 있어요. 바로, 매매 계약 당시 거래 가격이 현재 공시 시가보다 30% 이상 차이가 나는 경우예요. 이럴 땐, 매매계약의 탈을 쓴 증여로 간주할 수 있는데요. 만약 확인을 통해 증여가 목적임이 드러나면 별도로 증여세를 내야 해요. 따라서 부동산 현 시세와 큰 차이가 있는 거래 가격으로 거래한다면 양도세 등의 탈세 정황으로 의심받을 수 있으니 주의하세요.

부동산 명의 이전에서 주의해야 할 또 다른 사항은 각 서류 제출 기간을 준수해야 한다는 점이에요. 부동산 거래에서 중요한 절차이니만큼, 매수인과 매도인 모두 단계별 필요 서류를 제때 제출하여야 원활한 명의 이전이 진행돼요. 만약 기간을 지키지 않는다면, 기본 절차 외에 추가적인 절차가 요구될 수 있어요.

부동산 소유권 이전 등기 절차

그럼 지금부터 소유권 이전 등기 절차에 대해서 알아보려고 하는데요. 부동산 소유권 이전 등기는 직접 방문하거나 인터넷등기소를 통해 온라인으로 신청할 수 있어요. 우선, 방문 신청 절차는 매매계약으로 인한 소유권 이전 등기 절차와 증여에 따른 소유권 이전 등기 절차를 나누어 살펴볼게요.

1) 매매계약에 의한 소유권 이전 등기 신청

대부분의 매매계약은 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 거래가 진행되는데요. 이때 잔금까지 모두 치워진 일을 기준으로 60일 이내에 부동산 소유권 이전 등기를 신청해야 해요. 소유권 이전 등기를 신청할 때는 매도인과 매수인 각각 준비해야 할 서류를 준비해야 하며, 신청 기간과 절차에 따라 이행되어야 해요.

소유권 이전을 하기 위한 첫 번째 절차는 부동산을 매매했다는 거래 명세를 신고하는 일이에요. 이때 매매 계약서에는 부동산의 상세 정보와 거래 조건, 거래 가격, 이전일 등이 포함되어야 하며, 계약서에 매도인과 매수인의 서명과 날인이 반드시 있어야 해요. 그다음 소유권 이전 등기 신청은 실제로 계약이 체결된 날로부터 30일 이내에 이루어져야 하는데요. 담당 등기소에 직접 방문하거나 인터넷으로 신청할 수 있어요.

다음으로 해야 할 일은 토지대장 또는 건축물대장을 발급받고, 취득세를 신고하고 내야 해요. 이때 필요한 서류로는 취득세 신고서, 매매계약서 사본, 부동산거래계약신고 필증 등이 필요하며, 은행에 직접 방문하거나 무통장 입금, 카드 등으로 낼 수 있어요.

세금 납부까지 완료한 다음에는 금융 기관인 은행에 방문하여 국민주택채권, 전자 수입인지를 사들여야 해요. 취득세 및 등록세 고지서를 지참해 시중은행에 방문하면 등록세를 내고 그에 따른 납부영수증과 등록세 납부 영수필확인서를 받게 되는데요. 이때 납부 영수필확인서에 기록된 부동산의 과세표준액에 따른 국민주택채권을 사서 소유권 이전 등기 신청서에 첨부하면 돼요.

이렇게 국민주택채권을 첨부한 소유권 이전 등기 신청서를 작성했다면 신분증을 지참하여 담당 등기소 서무계에 제출하면 돼요. 이 과정에서 등기 신청 수수료가 발생하며, 은행 또는 등기소 무인 발급기, 인터넷을 통해 낼 수 있어요.

신청 이후에는 대법원 인터넷등기소 신청사건, 처리 현황에서 등기완료 여부를 확인할 수 있으며, 등기가 완료된 것을 확인하면 등기소에 방문해 등기필 정보통지서 혹은 등기완료 통지서를 받아요. 이때 신청한 내용대로 정확하게 등기되었는지 꼼꼼하게 확인하면 부동산 소유권 이전 등기 신청이 완료된답니다.

2) 증여에 의한 소유권 이전 등기 신청

매매계약에 의한 소유권 이전 등기 신청과 달리 증여에 의한 소유권 이전 등기 신청은 계약일로부터 60일 이내 완료되어야 해요. 이때 증여자와 수증인이 준비해야 할 서류가 다르며, 모든 서류를 갖추어 등기 절차를 진행해야 하죠.

증여에 의한 소유권 이전 등기를 신청하기에 앞서 담당 시, 군, 구청 등에 방문해 증여계약서에 검인을 받아야 해요. 여기서 부동산 검인이란 부동산 소유권 이전 등기 신청을 의무화하고, 각종 편법이나 탈법 행위를 직접 규제하기 위한 제도인데요. 등기부 기재와 거래의 실제 내용을 일치하도록 시, 군, 구청에 의무적으로 검인받아야 해요.

그다음으로는 토지대장, 건축물대장을 발급받고, 매매계약 소유권 이전 등기 신청과 같이 취득세 신고 및 납부 절차를 거치면 돼요. 단, 증여에 의한 부동산 거래는 증여 방법에 따라 필요 서류가 다를 수 있어요. 예를 들어, 일반 증여의 경우, 취득세 신고서와 검인받은 증여계약서 사본만 필요하지만, 부담부 증여의 경우, 이와 함께 부담부 부분에 제출 서류가 요구된답니다.

다음은 매매계약에 따른 소유권 이전 등기와 같이 금융기관에서 국민주택채권을 사들이고, 등기신청 수수료와 함께 등기부 신청서를 제출하면 돼요.

3) 인터넷등기소 온라인 신청 절차

직접 방문해서 신청하기 어렵다면 인터넷등기소에 접속해 온라인으로 신청할 수 있어요. 이때 필요한 건 역시 관련 서류를 꼭 갖추어야 하고, 인터넷으로 신청하는 만큼 첨부 파일로 준비해야 해요. 신청 서류를 모두 준비했다면 인터넷등기소(http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp)에 접속하세요. 그다음 [등기 신청] 메뉴에서 [작성 관리]의 [작성 현황]을 클릭하시면 등기 신청서를 작성할 수 있는 [신규 작성] 버튼을 찾을 수 있어요.

버튼을 클릭하고 나면 등기 유형과 원인, 부동산 표시 등의 내용을 차례대로 정확하게 작성하면 돼요. 가령 매매계약으로 신청서를 작성하는 때에는 등기 원인으로 ‘매매’를 선택하고, 등기원인 연월일은 ‘부동산계약일’로 입력해야 해요. 다음에 입력할 내용은 등기할 사항인데요. 등기 의무자인 매도인과 등기필 정보, 등기권리자 매수인을 입력하며, 등기필 정보 또는 등기완료 통지서 수령자를 확인해요. 일련의 내용을 모두 입력한 후에는 등기 수수료를 내고, 제출 서류를 첨부하여 신청을 완료하면 된답니다.

부동산 소유권 이전 등기 비용

지금까지 부동산 소유권 이전 등기 신청 절차를 살펴보았는데요. 신청하는 과정에서 발생하는 비용에 대해서도 알아볼게요. 소유권 이전 등기를 위해서는 대리인 위임에 따른 수수료와 등기 신청 수수료가 발생한다는 것을 알 수 있는데요. 가장 먼저, 법률사무소에 의뢰하여 변호사 또는 법무사에게 소유권 이전을 맡겼을 때 법무사가 대행한 부분에 대한 수임료가 발생하는데요. 이때 법무사 수임료는 소유권 이전 등기를 신청하는 부동산의 규모나 난이도, 거래 가격 등에 따라 다르게 책정돼요. 여기서 난이도는 업무의 사안이 중대하고, 처리 기간이 길수록 높게 부과될 수 있는데요. 이러한 금액은 법률사무소와 법무사의 재량에 따라 달라지는 부분으로 같은 부동산 소유권 이전 등기 수임료라고 하더라도 법무사마다 조금씩 다를 수 있어요.

다음으로 부동산 등기 수수료에 관한 내용인데요. 부동산등기법 제22조제 3항 및 등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의 제1항 제2호에 따르면 부동산 임차권을 등기할 경우 3,000원의 수수료가 발생하고, 소유권 이전 등기를 하는 경우 15,000원의 수수료가 발생해요.

한편, 최근 문제가 된 전세사기 피해자는 임차권 등기 수수료를 면제받을 수 있어요.  지난 5월 대법원은 ‘등기사항증명서 및 수수료규칙’ 개정안을 의결하여, 전세사기 피해자를 위한 지원의 목적으로 2026년까지 등기 수수료를 면제해 준다고 해요.

부동산 등기 이전 서류

마지막으로 부동산 소유권 이전 등기 신청 시 필요한 서류에 대해서 살펴보아요.

1) 매매계약에 의한 소유권 이전 등기 신청 제출 서류

먼저, 매도인이 준비해야 할 서류로는 등기권리증과 매수인의 인적 사항이 기재되어 있는 매도용 인감증명서, 주민등록초본, 인감도장이 필요해요. 매수인은 주민등록등본과 인감도장이 필요하며, 소유권 이전 등기 신청 당시 매도인이 동행하지 않는다면 등기신청 위임장도 함께 준비해야 해요.

이외의 기타 준비 서류는 매매 계약을 확인하는 매매계약서, 부동산 실거래 신고필증, 취득세 영수필확인서, 국민주택 채권 매입 영수증, 소유권이전등기신청서, 수입인지, 등기신청수수료 납부 영수증 등이 필요한데요. 이때 부동산 소유권 이전 신청 거래 대상이 2개 이상이라면 매매 목록도 함께 요구된답니다.

매매계약에 따른 소유권이전 등기 신청으로 발급받아야 하는 서류는 토지대장과 건축물대장이 있어요.

2) 증여에 의한 소유권 이전 등기 신청

증여자는 등기권리증과 수증인의 인적 사항이 적혀 있는 매도용 인감증명서, 주민등록초본, 인감도장이 필요하며, 수증인은 주민등록등본과 인감도장을 기본적으로 갖춰야 해요. 만약 소유권이전 등기 신청 시, 증여자가 동행하지 않는다면 등기신청 위임장도 함께 챙기세요.

나머지 기타 서류는 검인을 받은 증여계약서와 취득세 영수필확인서, 국민주택 채권 매입 영수증, 소유권이전등기 신청서, 등기신청 수수료 납부 영수증이 있어요. 매매계약과 마찬가지로 거래하는 부동산이 2개 이상이라면 매매 목록 서류도 필요해요.

증여에 의한 소유권 이전 등기 신청도 마찬가지로 소유권 이전 등기 신청으로 발급해야 하는 서류는 토지대장과 건축물대장이 있답니다.