부동산투자신탁의 뜻 – 부동산 신탁등기, 부동산 담보신탁, 부동산 명의신탁 알아보기

부동산 투자신탁(리츠)

부동산 투자 신탁이란? 다수 소액투자자로부터 자금을 모아 토지나 건물 등의 부동산에 투자하고, 그에 따른 수익과 배당을 투자자에게 배분하는 간접투자상품을 말해요. 주식이나 펀드와 달리 부동산 투자는 구매 비용이 클 뿐 아니라, 중개인 혹은 관리인 없이 관리하기 어려워 그에 따른 수수료가 발생하게 돼요. 따라서 개인이 부동산을 투자하는 데는 많은 제한이 있는데요. 이때 부동산 투자신탁을 이용하면 부동산을 직접 구매하는 비용보다 훨씬 적은 금액으로도 부동산에 투자할 수 있지요. 그리고 부동산 시장은 주식과 달리 변동성이 낮아서 가격 등락이 크지 않고, 안정적인 편이기 때문에 부동산 투자신탁을 잘 활용한다면 괜찮은 이익을 얻을 수 있어요.

부동산 투자신탁으로 발생한 운영수익은 내부적으로 보유하지 않고, 투자자에게 모두 배당해야 하는 의무가 있어 뮤추얼 펀드의 일종으로 보기도 해요. 실제로 대한민국 부동산투자회사법에 따르면 부동산투자신탁 회사들은 기업의 자산 중 70% 이상을 투자에 운용해야 하며, 그 때문인 이익의 90% 이상을 배당해야 하는 의무가 있답니다. 통상적으로 알려진 부동산 투자신탁의 배당률은 2~10% 수준으로 일반 시중은행의 예·적금 상품보다 훨씬 높은 수준이에요. 이는 일반 배당주나 배당 성장주보다도 높은 수준이죠. 단, 성장성이 높은 부동산의 경우, 배당률이 낮으며, 장기적으로 보았을 때 우상향하고 있다면 배당보다도 시세 차익으로 더 큰 이익을 볼 수 있답니다.

부동산 투자 신탁은 설립 형태에 따라 회사형 부동산 투자신탁과 신탁형 부동산 투자신탁으로 구분할 수 있어요. 먼저, 회사형 부동산 투자신탁은 유상증자를 발행 상장하여 투자자를 모으며, 그에 따른 주식을 거래해요. 반대로 신탁형 부동산 투자신탁은 수익증권을 발행하여 투자자를 모으지 않고, 전문가를 통해 부동산에 간접 투자해요. 이때 신탁형 부동산 투자신탁의 경우, 상장이 금지되어 있답니다. 부동산 투자신탁은 부동산에 직접 투자하거나, 부동산과 관련된 유가증권에 투자하고 그에 따른 이익금을 분배해요. 다시 말해, 지분 증권화가 가능하므로 증권시장에 상장된 경우 매매가 가능한 것이 특징이에요. 따라서 필요에 따라 보유한 주식을 매도해 얼마든지 현금화할 수 있다는 장점을 가지고 있어요.

부동산 투자신탁의 주의 사항

국내 부동산 투자신탁(리츠)은 수익 90% 이상을 배당으로 분배해야 하므로 자체적으로 성장할 방법이 많지 않아요. 따라서 리츠에서 채권을 발행하거나 유상증자 등을 이용해 자금을 조달한 후, 새로운 부동산을 사들이며 성장하죠. 다시 말해, 부동산 투자신탁 회사에서 발행한 주식이 계속 늘어날 수밖에 없어요. 주식이 계속 늘어난다면 그만큼 주식이 갖는 가치가 떨어지겠죠? 이렇게 주주 가치를 희석하면서 성장을 하는 만큼 이를 만회할 정도로 사업 운영수익이나 배당 성장률을 달성해야 한답니다.

어떤 것이든 구매하고 나면 시간이 지날수록 가치가 떨어지는 감가상각이 이루어져요. 부동산도 예외일 수 없어 부동산 대부분은 시간이 지남에 따라 자산의 가치가 감소하게 돼요. 따라서 성공적인 부동산 투자신탁을 하고 싶다면 이러한 감가상각의 원리를 잘 고려해야 해요. 이때 단순히 당기순이익을 보기보다는 사업 운영수익과 사업 운영수익에서 지속해서 지출하는 자본 비용을 제외한 AFFO 등의 수치를 종합적으로 고려해야 해요.

국내 부동산 투자신탁은 국외 리츠와 달리 자산 매각 순환이 빠른 편이에요. 따라서 기존에 가진 자산을 빨리 매각하고 새로운 부동산을 투자하는 경향이 커요. 그래서, 해외 부동산 투자신탁 대비 유상증자로 거래되는 경우가 훨씬 많아요. 결국, 시세차익으로 말미암은 이익보다 손해를 볼 가능성이 더 높을 수밖에 없겠죠? 따라서 국내 부동산 투자 신탁을 고민하고 있다면 차라리 배당률이 높은 상품을 고르는 것이 현명할 수 있어요. 마지막으로 국내 부동산 투자 신탁은 불법 등을 이용한 비리 사건이 많이 터지는 편이에요. 따라서 내부 감시가 철저하고 검증된 자산운용사를 선택하는 것을 권장한답니다.

부동산투자신탁(리츠)과 부동산신탁의 차이점

부동산신탁과 부동산투자신탁(리츠)의 차이점을 알아보기 전에, 부동산신탁에 관한 내용을 간단하게 짚고 넘어갈게요. 부동산 신탁이란 실물자산인 부동산 하나에 투자한 후, 그에 따라 발생한 투자 수익을 분배받는 금융상품이에요. 다시 말해, 부동산펀드와 비슷한 의미라고 할 수 있죠. 여기서 부동산 신탁이 부동산 투자신탁과 다른 점은 투자 대상에서 크게 나타나는데요. 부동산만 투자할 수 있는 부동산 신탁과 달리 부동산투자신탁은 부동산뿐만 아니라, 주식 등 다양한 유상증자 등에도 투자할 수 있다는 거예요.

또한, 부동산신탁은 투자에 따른 배당 수익보다는 중장기적으로 투자해 만기 이익을 얻는 것을 목표로 해요. 따라서 중도해지 수수료가 높고, 만기 기간도 긴 편이라 중도에 해지하기 어려운 폐쇄형 금융상품이라고 할 수 있어요. 이에 반해 부동산투자신탁(리츠)은 변동성에 따라 언제든 사고팔면서 수익을 실현할 수 있고, 배당 이익도 얻을 수 있어요. 그리고 필요에 따라서 언제든지 매매하여 현금화할 수 있는 특징도 가지고 있답니다.

부동산 신탁등기

부동산신탁이란 부동산을 신탁사에 위탁하여 관리 및 개발하여 그에 따른 이익을 얻는 투자상품을 말해요. 이때 부동산신탁을 등기하여 알리지 않으면, 제3자에게 대항할 수 있는 효력을 얻을 수 없어요. 따라서 부동산 신탁등기를 통해 부동산을 신탁했다는 사실을 등기에 기록해 두어야 해요.

부동산 신탁등기의 종류는 위탁한 부동산의 소유권을 관리하는 ‘부동산 관리신탁’, 부동산 처분을 도와주는 ‘부동산 처분신탁’, 부동산을 개발하고 그에 따른 수익을 창출하는 ‘부동산 개발신탁’, 부동산 담보대출을 받는 ‘부동산 담보신탁’으로 나눌 수 있어요. 그럼, 각 종류의 특징에 대해 자세히 알아볼까요?

1) 부동산 관리신탁

부동산 관리신탁이란 부동산의 소유자가 소유권을 신탁사에 이전하여 부동산에 대한 세무나 건물 관리 일체를 맡기는 것을 말해요. 다시 말해, 소유권을 이전받은 신탁회사가 부동산의 각종 권리를 가지며 그에 따른 관리와 개발을 담당하는 거죠. 이때 발생한 수익은 부동산 관리신탁을 의뢰한 수익자에게 귀속된답니다.

2) 부동산 처분신탁

부동산 처분신탁은 말 그대로 부동산을 처분하는 절차를 대행해 주는 것으로, 개인적으로 처리하기 어려운 복잡한 과정을 신탁회사가 대신 처리해 주어요. 대표적으로 처분과 관련한 법적인 문제를 담당해 주며, 매수인과 부동산 거래 가격을 협상하는 과정도 신탁회사가 도맡아서 진행해요.

3) 부동산 개발신탁

부동산 개발신탁이란 부동산 개발 관련 배경지식이 없는 소유주가 신탁회사에 소유권을 맡겨 신탁회사의 자본과 지식을 바탕으로 부동산을 개발하는 방법을 말해요. 이때 신탁회사는 수익 창출이 가능한 부동산만 선별하여 진행하기 때문에 개발 때문에 수익이 보장되지 않는 소형 주택이나 개발제한구역 내의 토지는 개발신탁으로 맡기기 어려워요. 

4) 부동산 담보신탁

마지막으로 부동산 담보신탁은 부동산 신탁등기를 완료한 후, 수익권 증서를 받아 은행에 담보 대출을 받을 수 있는 투자 상품이에요. 부동산 담보 신탁을 이용하면 일반 담보대출 대비 더 많은 대출을 받을 수 있고, 금리도 저렴한 편인데요. 제대로 채무를 이행하지 못하면 부동산 전체가 은행으로 넘어갈 수 있어 주의가 필요해요.

부동산 담보신탁이란?

부동산 담보 신탁은 부동산 담보대출을 대신할 수 있는 담보 기법의 선진화된 상품으로 부동산 소유자가 소유권을 신탁회사에 이전하고, 금융 기관은 신탁회사로부터 수익권증서를 받아 부동산 소유자에게 대출해 주는 제도를 말해요. 부동산 담보신탁은 앞서 소개한 대로 일반 담보대출 대비 더 많은 금액으로 대출을 받을 수 있어요. 또한, 대출 신청 때문인 부대비용이나 추가 대출 시 발생하는 비용 일체를 절감할 수 있으며 채권실행으로 겪게 되는 법원 경매 폐해를 방지할 수 있어요. 다시 말해, 채권실행을 하더라도 우선 수익자가 공매 절차를 진행할 때 저가 낙찰될 우려가 보인다면 공매 절차를 중단하거나 직접 소유권을 취득할 수도 있지요. 따라서 부동산 소유자는 압류나 경매 등의 각종 권리 설정이 배제되어 있으므로 재산권을 보호할 수 있다는 장점이 있어요.

그럼 대출을 실행하는 대출기관은 부동산 담보신탁으로 대출해 줬을 때 어떤 이점이 있을까요? 일반 담보대출은 금융기관이 직접 담보물에 대해 관리를 해야 하지만, 부동산 담보신탁으로 대출해 주면 이러한 관리를 신탁회사가 대신해주기 때문에 관리 비용이나 인력을 쓰지 않아도 돼요. 또한, 신탁회사의 공매 절차를 따르기 때문에 법원의 경매 절차 대비 걸리는 시간과 비용을 절감할 수 있어요. 마지막으로 재산보전처분을 받지 않아도 되므로 일반 저당제도 대비 채권 보전에 유리하답니다.

부동산 담보신탁의 장점만큼이나 단점도 존재하는데요. 부동산 소유권이 신탁회사로 이전되다 보니 위탁자가 신탁 부동산을 사용하거나 수익을 보는 데 있어 제한을 받을 수 있어요. 또한, 공매 절차에서 부동산이 낙찰된다면 신탁회사가 매도인으로 계약을 체결하기 때문에 그에 따른 명도나 하자담보책임을 부담해야 한다는 단점이 있답니다.

부동산 명의신탁이란?

부동산 명의신탁이란 부동산이 실제로 소유한 사람과 소유권에 등기된 사람이 다른 것을 뜻하며, 부동산 실질 소유자가 다른 사람의 명의를 빌려 소유권 등기를 하는 것을 의미해요. 이러한 부동산 명의신탁은 부동산 투자나 소유에 따라 발생하는 취득세나 양도소득세 등의 세금과 각종 규제를 피하기 위한 수단으로 악용됐어요. 이에 따라 정부는 1995년 부동산실명제를 시행하며 명의신탁에 따른 내부 계약이나 공증을 법적으로 보호해 주지 않기로 했답니다. 따라서 부동산 실권리자 명의등기에 관한 법률에 따라 부동산 명의신탁을 행한 사람은 최고 5년의 징역이나 최대 2억 원의 벌금이 부과되며, 이 밖에도 지자체의 부동산 가액 30% 범위의 과징금이 부과될 수 있어요.