전세권 설정 해지 방법은? – 전세권 설정 방법과 비용, 등기 총정리

전세권 설정이란?

전세권 설정이란 임대인과 임차인이 체결한 계약에서 전세권을 설정하기로 당사자 간 합의하여 계약하는 것을 말해요. 쉽게 말해, 집주인과 전세자가 전세 보증금을 내고 전세 계약을 하면서 전세권을 설정하기로 합의해 계약을 체결하는 것이죠. 전세권 설정을 하게 되면 등기사항 전부 증명서에 전세 세입자라는 사실이 기록되며, 타인의 부동산에 대한 권리를 행사할 수 있어요. 이때 생기는 권리는 ‘확정일자’와 ‘입주 및 전입 신고’를 모두 했을 때 생기는 효력과 비슷해요.

전세권 설정을 하게 되면 전세 계약에서 가장 중요한 우선변제권의 효력이 발생하게 돼요. 예를 들어, 예상치 못한 상황으로 전세로 살고 있던 집이 경매로 넘어가게 되었다고 가정해 볼게요. 만약 전세권 설정을 해두지 않았다면 후순위 권리자나 다른 채권자에 의해 전세금을 빼앗길 위험에 처하게 돼요. 그런데 이때 전세권을 미리 설정해 두었다면 다른 제2의 사람에게 뺏기지 않고 임대 보증금을 우선으로 돌려받을 수 있는 우선변제권이 적용되는 것이랍니다.

요즘처럼 전세 사기가 만연한 시기에는 신뢰가 중요하므로 처음부터 전세권 설정이 가능한 매물만 찾는 사람도 많아졌어요. 특히, 전세 보증금이 높은 편이라면 전세권 설정을 더더욱 기본으로 해야겠죠? 전세권을 설정한 전세권자는 집주인의 동의를 얻지 않아도 전세권을 양도하거나 전전세를 할 수 있는 권리도 함께 생긴답니다. 이러한 전세권 설정은 반드시 등기해야만 법적 효력이 생기며, 임대인 혼자서는 강제로 계약할 수 없어요. 따라서 전세권 설정을 하고 싶다면 집주인에게 동의를 구해 함께 신청해야 해요.

전세권 설정 vs 확정일자 차이

확정일자란 법이나 동사무소 등에서 해당 일자에 임대차 계약이 이루어졌음을 증명하기 위해 임대차계약서에 해당 날짜를 도장으로 찍어 기재하는 것을 말하는데요. 전세권 설정과 확정일자 모두 일련의 과정을 거쳐 전세금에 대한 권리를 행사할 수 있지만, 신청 방법이나 효력 및 권리에서 조금의 차이를 보여요. 그럼 전세권 설정과 확정일자의 차이에 대해 함께 알아볼까요?

1) 신고 대상과 신청인

전세 계약을 하는 일반적인 임대차 계약이라면 대부분 확정 일자를 받아야 해요. 이와 달리, 전세권 설정은 임차인이 전입 신고하기 어려운 상황에 놓인 상황에 등기하여 전세 보증금을 보호하는 방법이에요. 물론 전입 신고가 어렵지 않은 상황에서도 임차인이 요구하여 전세권 설정을 할 수 있어요. 이때 확정일자는 임대인의 동의 없이도 임차인이 개인적으로 신청할 수 있지만, 전세권 설정은 임대인의 동의 없이 강제적으로 등기할 수 없어요.

2) 신청 방법과 구비서류

확정일자는 관할 법원이나 동사무소 등에 직접 방문하거나 대법원 온라인사이트를 이용해 신고할 수 있지만, 전세권 설정은 구비 서류를 갖추어 담당 등기소에 직접 방문하거나 인터넷 등기소를 이용해 신청할 수 있어요. 확정일자는 임대차 계약서와 신청인의 신분증만 갖추고 있으면 간단하게 신청할 수 있지만, 전세권 설정은 임대인과 임차인에게 필요한 서류가 각각 다르고 필요한 서류도 많아요. 임대인은 신분 확인을 위한 인감증명서와 인감도장, 등기필증을 갖추어야 하고, 직접 등기소에 방문하지 않을 때는 위임장을 작성해야 해요. 임차인은 전세권 설정 신청서와 주민등록등본 혹은 주민등록초본, 전세권설정계약서, 등록면허세 영수필확인서, 등기신청 수수료영수필 확인서 등이 필요해요.

3) 신청 비용

확정일자와 전세권 설정 모두 신청 비용이 발생하지만, 확정일자는 전세 보증금의 액수와 관계없이 600원이고, 전세권 설정은 전세 보증금에 비례하여 신청 비용이 발생해요.

4) 효력 발생 시기

전세권 설정을 등기하였다면 바로 그 당일부터 효력이 발생하게 되어, 해당 전세 보증금을 법적으로 보호받을 수 있어요. 이와 다르게 확정일자는 전입 신고가 된 다음 날 00시부터 효력이 발생하니, 더 빠르게 법적 효력을 챙겨야 한다면 전세권 설정을 먼저 진행하는 것이 좋아요.

5) 보증금 미반환 시

보증금을 돌려받지 못하는 상황이 생겼을 때, 전세권 설정을 하였다면 우선변제권이 적용되어 보증금 반환 소송을 진행하지 않고 임차인의 결정에 따라 바로 경매를 집행할 수 있어요. 이와 달리 확정일자는 전세 보증금을 받지 못하는 상황이 닥치면 보증금 반환 소송을 통해 강제경매를 집행해야 하죠.

4) 전전세 가능 여부

전세권 설정으로 전세권을 가진 전세자는 계약 기간 내에 전전세를 할 수 있어요. 전전세란 임차인이 제 3자에게 전세를 내주는 것을 말하는데요. 전세권 설정을 했다면 임대인에게 별도의 동의를 구하지 않고도 전전세를 할 수 있어요. 이와 달리 확정일자를 한 사람은 임대인의 동의를 구해야만 전전세를 할 수 있답니다.

전세권 설정 방법

전세권 설정 등기는 임대인과 임차인의 동의가 있어야만 신청할 수 있어요. 따라서 신청자별로 필요한 서류를 갖추어 담당 등기소에 직접 방문하거나, 온라인으로 직접 신청할 수 있는데요. 담당 등기소에 직접 방문해 신청할 경우, 담당 구청 세무과에 방문해 세금 납부 영수증을 받아 전세권 설정 등기 신청서와 계약서를 챙겨 접수하면 돼요. 온라인으로 신청할 때는 대법원 인터넷 등기소 누리집(http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp)에 접속하여 신청서를 작성하고, 비용을 낸 다음, 위임장에 임대인의 서명 또는 날인을 받아 제출하면 돼요.

온라인으로 전세권 설정을 신청할 때는 위택스 누리집을 이용해 등록면허세와 지방교육세를 내야 해요. 이때 위택스를 이용해 잘못된 방법으로 오납부하는 경우에는 카드 취소가 아니라 환급 신청을 별도로 해야 하므로 정확한 방법을 숙지하여 차근차근 진행하도록 해요. 납부를 완료했다면 [납부 결과] – [증명서 발급] – ‘납부확인서’를 클릭해 납부 사실이 증명된 서류를 준비해야 해요. 그다음은 인터넷 등기소를 이용해 등기신청 수수료를 내고 영수필 확인서를 출력해요. 세금과 신청 수수료를 모두 냈다면 인터넷 등기소에 접속해 [등기신청] – [작성관리] – [작성 현황]으로 들어가 ‘신규 작성’ 버튼을 클릭해요. 그다음 등기 유형에서 ‘전세권 설정’을 클릭한 후 양식에 맞게 작성하고 필요 서류를 첨부하면 된답니다.

전세권 설정 신청을 위해 임대인과 임차인이 각각 갖추어야 할 구비 서류도 있는데요. 집주인에 해당하는 임대인은 본인 사실을 확인하기 위한 인감증명서와 함께 인감도장, 등기필증을 갖추어야 해요. 이때 임대인이 직접 등기소에 방문하지 않는 경우라면 권리를 위임한다는 위임장도 함께 지참해야 해요. 전세 보증금을 내는 임차인은 전세권설정 등기 신청서를 작성한 다음, 주민등록등본 또는 주민등록초본과 함께 인감도장, 전세권 설정 계약서 등록면허세 영수필 확인서, 등기신청 수수료 영수필 확인서, 도면 등이 필요해요.

전세권 설정 해지

전세 계약이 만료되고, 전세 보증금도 모두 반환받았다면 전세권 설정 해지를 위해 말소신청을 해야 해요. 왜냐하면 전세 계약 기간이 만료되었다고 해서 기존에 했던 전세권 설정이 자동으로 해지되지 않기 때문이지요. 전세권 설정 말소 신청 또한, 기존 등기 설정 방법과 같이 담당 등기소에 직접 방문하거나 온라인을 통해 신청할 수 있어요.

전세권 설정을 해지하고 싶다면 먼저, 전세권 말소등기 신청서를 작성해야 하는데요. 신청서는 등기소에 방문하지 않고도 대법원 인터넷 등기소 누리집에서 내려받을 수 있어요. 이때, 전세권 설정 당시 받았던 등기필증을 확인하여 전세권 설정 말소 신청서에 필요한 내용을 정확하게 기재하는 것이 중요해요. 대표적으로 권리자의 정보부터 부동산 고유번호, 부동산 소재, 접수 일자, 등기 목적 등이 여기에 해당해요.

전세권 설정 말소 신청도 마찬가지로 임대인과 임차인이 모두 동의해서 등기해야 하지만, 특별한 이유로 임대인이 동행하지 못하는 경우 임대인의 권리를 모두 위임하는 위임장이 필요해요. 이 밖에도 해지 증서와 등록면허세 영수필증, 등기신청 수수료 영수필증, 등기필증을 지참하여 해당 서류를 모두 제출하면 전세권 설정 해지 신청이 완료된답니다.

전세권 설정 비용

이번에는 전세권 설정 신청에 발생하는 비용에 대해 알아볼게요. 전세권 설정 등기를 진행하면 등록면허세와 지방교육세, 등기신청 수수료, 대리 신청 시 법무사 비용, 말소등기 비용 등이 발생하는데요. 전세권 설정 등기를 신청할 때 등록면허세는 전세 보증금의 0.2%, 지방교육세는 등록면허세의 20%가 나와요. 예를 들어, 전세 보증금이 1억 5,000만 원이라면 등록면허세는 30만 원이고, 지방교육세는 6만 원이 발생하여 총 36만 원을 내야 해요.

등기신청 수수료는 신청 방법에 따라 조금씩 다른데, 직접 방문한다면 15,000원, 온라인으로 신청한다면 13,000원이 각각 나온답니다. 만약 대리 신청할 때는 법무사 비용이 추가 발생하게 되는데요. 법무사마다 비용이 조금씩 다르지만, 보통은 5만 원에서, 많게는 10만 원 내외로 발생한다고 해요. 전세 계약이 만료되어 보증금을 반환받은 이후에는 전세권 설정 말소 신청을 해야 하는데요. 이때 3,000원의 말소등기 수수료를 내야 한답니다.