선순위채권

선순위채권이란 무엇인가요? – 선순위채권 간편하게 확인 하는 방법

선순위채권이란? 선순위라는 이름 그대로 전세보증금보다 먼저 우선 변제권이 인정되는 담보채권을 말해요. 선순위채권이 설정되어 있으면 임대인이나 집에 문제가 생겨 경매로 넘어갈 때 선순위채권이 우선 변제되고 그다음 순서로 전세보증금을 돌려받을 수 있어요. 전세 계약 당시 전세권을 설정해 두면 전세보증금을 무조건 보호받을 수 있을 것이로 생각하기 쉽지만 계약의 우선순위를 잘 따져봐야 해요. 전세 계약이 먼저 진행되었다면 전세보증금에 대한 보호가 가능하지만 이와 반대로 선순위채권의 하나인 근저당이 전세 계약보다 먼저 설정된 경우라면 전세권이 우선될 수 없거든요. 결과적으로 전세권을 설정해 두었더라도 근저당 계약이 우선이라면 주택 소유권 분쟁과 같은 문제가 발생했을 때 선순위 근저당이 먼저 변제되므로 보증금을 온전히 돌려받지 못할 확률이 매우 높아지는 거죠.

그렇다면 선순위채권으로 인한 전세 계약 사기를 피하고 싶다면 어떻게 해야 할까요? 전세보증금을 지키기 위한 법률적인 제도나 특약을 설정하는 것도 중요하지만, 임차인 스스로 등기부 등본을 꼼꼼하고 객관적으로 살필 줄 알아야 하는데요. 우선, 계약하고자 하는 주택의 전세가율이 비교적 높게 설정되어 있지는 않은지 따져보아야 해요. 매매 시세보다 전세 보증금이 많게 설정되어 있다면, 선순위채권으로 먼저 변제된 다음 받아야 하는 금액을 돌려받기에 더욱 어려워지기 때문이죠. 또한 전세보증금 반환 보증 상품에 가입이 가능한 주택인지 확인하는 것이 필요해요. 전세보증금 반환 보증 상품은 근저당이 많이 잡혀있는 주택에 가입 제한이 있어요. 따라서 만약 이 보험 상품에 가입할 수 없다면 근저당이 많이 잡혀 있다는 뜻이므로 전세 계약을 하지 않는 것이 유리해요.

앞서, 경매 진행 시 전세보증금보다도 우선변제권을 갖는 선순위채권 개념에 대해 알아보았는데요. 선순위채권이 없는 주택에 전세를 계약하는 것이 가장 좋겠지만, 만약 선순위채권이 있더라도 전세보증금을 보호할 수 있을 정도로 금액이 적은 수준이라면 계약을 고려해 볼 만해요. 반대로 지나치게 과도한 금액으로 선순위채권이 설정되어 있다면 전세 계약을 체결하지 않는 것이 좋겠죠? 그럼 선순위채권은 어떻게 확인할 수 있을까요? 선순위채권을 확인하는 방법을 함께 알아볼게요.

1) 등기부등본 열람하기

등기부등본은 주택 계약을 하지 않았더라도 누구나 열람할 수 있는 서류이기 때문에 전월세 계약을 체결하기에 앞서 반드시 확인하는 것이 좋아요. 등기부등본은 대한민국 법원 인터넷 등기소 사이트(http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp)에서 열람하거나 발급받을 수 있어요. 별도의 회원가입 없이 [부동산 등기] 버튼을 클릭한 후 [열람하기] 버튼을 클릭하여 주소와 상세 명세를 선택한 후, 수수료를 결제하면 바로 열람할 수 있어요. 이때 등기부 등본 열람 수수료는 700원, 발급 수수료는 1,000원이 발생하니 참고하세요.

2) 등기부등본 내용 확인하기

등기부등본을 열람했다면 가장 기본 사항인 주소와 소유자, 근저당 등의 핵심 내용을 확인해요. 표제부에는 건물의 주소가 어디에 있는지 알 수 있고, 갑구 항목으로 현재 소유자를 확인할 수 있어요. 특히 계약을 체결하는 주택의 소유인과 내가 알고 있는 임대인이 같은 사람인지, 여러 명은 아닌지 확인하는 것도 정말 중요한데요. 이때는 갑구의 맨 마지막에 기재된 이름을 확인하면 되며 현재 소유자를 뜻한답니다. 갑구에서는 임대인 주소에 실제 거주하는 것이 맞는지도 함께 확인하는 것이 좋은데요. 이는 만약 법적 문제가 발생했을 때 등기를 받을 수 있도록 하기 위함이에요. 우리가 알아보고자 하는 선순위채권은 을구 항목에서 찾아볼 수 있는데요. 근저당권이 있으면 그 금액까지 모두 명시되어 있으니 꼼꼼하게 살펴보는 것이 좋아요.

  • 표제부 : 주택의 주소 확인(지번, 동, 층, 호수 등)
  • 갑구 : 소유권 변동 명세와 역대 소유자 인적 정보 확인
  • 을구 : 주택 담보 은행 대출 명세와 소유권 이외 권리관계 확인

3) 등기부등본에 근저당이 없어도 문제 되는 경우

만약, 등기부 등본을 발급한 주택이 단독이나 다중, 다가구 주택 등이라면 다른 세입자의 전세 보증 금액도 잊지 말고 확인하는 것이 좋아요. 등기부등본상에는 근저당이 없이 깔끔했는데 나중에 문제가 되는 예도 있어요. 바로 주택 소유자인 임대인이 세금을 연체했거나 사업상 발생한 임금채권 등 확인이 안 되는 선순위채권이 그 예에요. 이런 최악의 상황을 피하기 위해서는 임대인이 국세와 지방세를 완납했는지, 4대 보험 납부는 제대로 했는지 볼 수 있는 확인서를 요구하는 것이 필요하답니다. 만약 임대인이 사업하고 있다면 사업자의 종류와 현황 등을 미리 점검하는 것도 추천해요. 보통 선순위채권으로 근저당이 잡혔을 때, 주택 가격의 70%를 넘지 않는다면 전세 보증금 보증 보험에 가입할 수 있어요. 이럴 때 보증보험의 효력으로 전세보증금을 안전하게 보장받을 수 있기 때문에 계약 조건을 잘 따져 본 후에 전세 계약을 체결하는 것이 좋아요.

이번에는 채권 투자에서 활용되는 선순위채권과 후순위채권의 차이에 대해서 살펴볼게요. 큰 기업의 경우 경영 활동을 위한 자금을 마련하기 위해서 주식을 발행하거나 대출 또는 채권을 발행해요. 이렇게 조달한 자금으로 기업을 잘 운영해 나간다면 큰 문제가 없지만, 갈수록 재무 상태가 악화하여 기업이 파산하게 되었다고 가정해 볼게요. 주식과 채권 모두 투자한 것은 맞지만 기업이 파산했을 때 투자한 금액이 청산되는 순서는 조금 차이가 있어요. 보통은 채권자들이 주식투자자보다 우선적인 청산권을 확보하는데 채권자들 사이에서도 변제받는 순서가 달라요.

우리가 지금껏 살펴본 선순위채권에 투자한 사람은 상대적으로 원리금을 먼저 변제받을 수 있어요. 하지만 반대로 후순위채권은 선순위채권 투자자보다 더 늦게 변제받는데요. 후순위채권 투자자들은 주식 투자자보다는 먼저 원리금을 변제받을 수 있어도 선순위채권자보다는 상대적으로 늦게 변제받기 때문에 손실이 있을 수 있어요. 그렇다 보니, 후순위채권은 손실이 큰 만큼 높은 수익률을 제공하는 것이 특징이에요. 투자자 처지에서는 수익성과 함께 위험 부담이 큰 데, 주식과 달리 배당도 받을 수 없어 이익을 공유하기도 어렵죠. 반대로 기업 입장에서는 자금 조달 비용이 많이 들기 때문에 후순위채권 발행을 꺼리는 편이에요. 그래서 후순위채권은 대부분 신용도가 높은 금융기관에 의해 발행되는 경우가 일반적이랍니다.

후순위채권의 경우 만기 상환은 보통 1년 이상이며, 발행 한도는 자산에서 부채를 뺀 순자산의 50% 이내로 산정되고 위험부담 때문에 높은 금리로 발행되어요. 예금자 보호법에 따라 최대 5,000만 원을 돌려받을 수 있다고 하더라도, 후순위채권은 선순위채권자에게 먼저 청산된 뒤에 변제받을 수 있어 손실을 볼 확률이 높아요. 따라서, 후순위채권 투자에 관심 있다면 되도록 부도나 파산 위험이 거의 없는 기업에 장기투자 수단으로 활용하는 것을 추천해요.

저당권은 부동산을 담보로 대출받을 때 설정하는 것을 말하는데요. 이때 채권최고액에 관한 내용이 추가되었을 때 근저당권이라고 부르게 돼요. 만약 임대인이 주택을 담보로 은행에 1억을 대출받았다고 한다면 대출 기간 생길 수 있는 담보를 모두 포함해 실제 대출액보다 최대 20%까지 더 높은 1억 2천만 원을 채권최고액으로 설정해요. 이렇게 채권에 대한 담보까지 포함된 저당권을 근저당권이라고 해요.

근저당권은 저당권과 달리 장래에 생길 수 있는 증감 또는 변동의 불특정 채권이기 때문에 현재 채무가 없어도 저당권이 성립하며 설정 즉시 효력이 발생하는 것이 특징이에요. 여기서 말하는 장래에 생길 수 있는 증감 또는 변동의 불특정 채권은 채무자가 대출 금액이나 이자를 갚지 못할 경우 등을 말해요. 따라서 등기부 등본을 떼서 선순위채권을 확인한다는 것을 다시 말하면 근저당권을 확인하는 것이라고 할 수 있죠.

계약하고자 하는 주택의 등기부 등본을 확인해 보았더니, 근저당으로 설정된 금액과 전세보증금을 합한 금액이 매매가의 70% 이상이라면 계약을 진행하지 않는 것이 좋아요. 부동산 전문가들은 채권최고액과 전세 보증금을 합한 금액이 집 시세의 70% 이상이라면 보증금을 날릴 위험이 크다고 판단하거든요. 실제로 예기치 못한 이유로 주택에 문제가 생겼을 경우, 근저당으로 잡혀 있는 금액을 우선변제권으로 금융기관에서 먼저 가져가기 때문에 온전하게 받을 수 없게 돼요.

그렇다면 현재는 문제가 없지만, 그동안 압류나 근저당 설정의 반복된 이력이 있는 주택은 괜찮을까요? 전문가들은 임시압류나 근저당 설정 등의 기록이 반복된 흔적이 있다면, 계약을 피하는 것이 좋다고 당부해요. 그 이유는 현 상태에는 아무런 문제가 없어 보여도 지난 과거처럼 앞으로 어떤 문제가 발생할지 아무도 모르기 때문이랍니다.

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