적격대출이란?
적격대출이란 2012년 3월 한국주택금융공사가 주택 구입자를 대상으로 도입한 장기고정금리 대출 상품을 말해요. 어떤 일에 자격이 알맞다는 의미의 적격(適格)이라는 용어가 붙은 이유는 금융기관이 대출 자산을 모아 기관투자가에게 주택담보부채권(MBS)으로 팔고 이를 현금화하는데 적격인 대출 상품이기 때문이라고 해요. 즉, 주택 구매가 필요한 고객에게 적격대출을 해주고 이에 대한 대출 채권을 주택금융공사에 매각하여 채권을 받은 주택금융공사는 주택담보부채권을 발행해 유동화시켰던 거죠. 따라서 적격대출은 금융기관과 한국주택금융공사가 업무협약을 맺어 대출을 취급하는 상품이었다고 할 수 있어요. 적격대출은 금융기관의 재량에 따라 상품 명칭이나 금리가 자유롭게 변경되어 판매되었으며, 적격대출 외에도 유동화 적격 고정금리 대출로 불리기도 했답니다.
적격대출은 주택금융공사와 업무 협약을 맺어 판매되는 상품으로 금융 기관별 한도가 정해져 있어요. 따라서 특정 금융기관에 적격대출 신청자가 몰리게 되면 한도가 빨리 소진되어 같은 자격이라도 신청할 수 없는 상황이 생길 수 있었어요. 실제로 지난 2022년 상반기에는 금융기관별 적격대출 월 한도가 조기 소진된다는 얘기가 떠돌면서 적격대출을 받기 위한 오픈런 행렬이 이어지기도 했답니다.
하지만 이러한 적격대출은 현재(2024년 기준) 금융시장에서 가계부채 성장률을 조절하기 위해 공급이 잠정 중단되었는데요. 잠정 중단되기 전까지 적격대출은 서민들의 주택 마련에 많은 제도적 도움을 주었답니다. 적격대출이 많이 이용되었던 가장 큰 이유는 연 소득과 보유 자산에 상관없이 대출받을 수 있기 때문이었어요. 또한 매수하려는 부동산이 최대 9억 원이어서 집값 상한선이 6억 원인 일반 보금자리론보다 더 높은 금액의 주택을 마련하는 데 활용할 수 있었던 거죠.
적격대출의 종류
적격대출은 크게 기본형 적격대출, 금리고정형 적격대출 그리고 채무조정형 적격대출로 나눌 수 있어요. 기본형 적격대출과 금리고정형 적격대출은 금리 변동 없이 주택담보대출을 받을 수 있다는 점에서 같은데요. 그중 기본형 적격대출은 가장 기본적인 대출 요건을 충족하면 대출받을 수 있다는 장점이 있고 금리고정형 적격대출은 대출 기간 동안 금리 변동이 아예 없는 장점을 가지고 있어요. 따라서 금리고정형 적격대출이 다른 상품들과 비교했을 때 가장 빨리 소진될 만큼 인기가 많은 대출 상품이었답니다. 이와 반대로 채무조정형 적격대출은 이미 받은 대출의 상황이 어려울 때 활용할 수 있는 대출 상품이에요. 따라서 기존 대출이 있는 사람은 비교적 금리가 낮은 채무조정형 적격대출을 이용했어요.
적격대출의 금리
소득 및 재산과 관계없이 최대 5억까지 대출이 가능한 금리고정형 적격대출의 금리는 어느 수준이었을까요? 적격대출은 대출자에게 대출 위험을 전가하지 않은 대신 디딤돌 대출이나 보금자리론 대출보다는 금리를 높게 운영했어요. 그렇더라도 시중은행의 일반 주택담보대출 금리보다는 낮은 것이 특징이었죠. 적격대출의 금리는 주택금융공사가 제시한 기준 금리를 반영해 금융기관별 자율적으로 결정되었는데요. 2022년 1월 기준으로 살펴보았을 때, 약 3~5% 대의 금리로 적격 대출을 받을 수 있었어요. 또한, 대출 기간과 거치 유형, 전자 약정 및 동기에 따라 대출자에게 금리가 차등 적용되었죠.
실제로 2022년 1월 금리고정형 적격대출 금리가 3.4%대로 형성되어 시중은행 일반 주택담보대출보다 낮은 금리로 대출받을 수 있었어요. 보편적인 대출 상품은 급여 이체나 공과금 이체, 신용카드 사용 등의 조건을 충족하면 우대 금리를 적용받을 수 있지만 적격대출은 이런 우대금리 조건 없이 고정된 약정 금리로 대출할 수 있었답니다.
적격대출 종류별 금리 수준은 기본형 적격대출이 가장 높고, 그다음으로 금리고정형 적격대출, 채무조정형 적격대출이 그 뒤를 이었어요. 만약 기본형 적격대출 금리가 3% 중반대였다면 금리고정형 적격대출은 3% 초반대, 채무조정형 적격대출은 3% 초반 이하 수준으로 적용되었죠. 지금까지 설명한 적격대출 금리는 현재 잠정 판매가 중단되었기 때문에 2022년 상반기에 내용을 기반으로 설명했으며, 현재 금리 상황과는 매우 다를 수 있으니 참고하세요.
적격대출 조건
적격대출의 조건은 적격대출의 종류에 따라 조금씩 다르므로 이번 시간에는 기본형 적격대출의 조건에 대해서 살펴보도록 할게요. 기본형 적격대출의 조건은 다음과 같아요.
- 민법상 19세 이상 성년이면서 주민등록표 등본에 대한민국 국민으로 기재된 내국인이어야 해요.
- 적격대출은 주택담보대출 상품이므로 담보주택이 있어야 하며, 부동산 가격이 9억 원 이하인 공부상 주택이면 적격대출을 신청할 수 있어요.
- 보금자리론이나 디딤돌대출은 일정액 이상의 소득이나 자산이 있어야 대출 승인이 나지만, 적격대출은 소득이나 재산이 없어도 누구나 신청할 수 있어요.
- 대출 신청일 기준으로 무주택자이거나 1주택자만 적격 대출 신청이 가능해요. 여기서 보유 주택으로 포함되는 경우는 단순히 부동산을 소유한 것뿐 아니라, 주택의 지분이나 분양권, 조합원 입주권도 모두 해당해요.
- 만약 금융기관에서 미리 정한 구매 용도에 따라 한때 2주택자라고 하더라도 적격대출을 신청할 수 있으며, 가지고 있던 기존 주택은 대출받은 시점부터 최대 2년 이내 처분한다는 조건을 충족해야 해요.
- 신용평가 점수는 2022년 기준 대출신청일 기준으로 NICE신용평가정보㈜ CB 점수가 271점 이상이어야 해요. 물론 신용평가 점수는 금융기관의 내부 평가 기준에 따라 조금씩 다르므로 참고만 하세요.
- 적격대출은 담보 주택당 최대 5억 원의 대출을 받을 수 있으며, 대출 기간은 금융기관별로 다르지만, 최소 10년에서 최대 50년까지 설정할 수 있어요. 단, 40년 이상 대출 만기는 채무자 요건을 충족해야만 신청할 수 있었어요. 만 39세 이하의 청년이거나 신혼 가구(결혼 예정자 포함)에 해당한다면 40년 대출 만기를, 만 34세 이하의 청년이거나 신혼 가구(결혼 예정자 포함)에 해당한다면 50년 대출 만기를 받을 수 있어요.
- 9억 원 이하의 주택을 구매할 때 대출이 가능하지만 LTV가 최대 70% 이하여야 해요. 만약 대출신청자가 생애 최초 주택구매자라면 LTV 최대 80%까지 대출을 받을 수 있어요. 이와 함께 DTI는 최대 60%의 요건을 충족했어야 해요.
- 일반 주택담보대출과 같이 원리금균등분할상환과 원금균등분할상환 중 선택해서 상환할 수 있어요. 이때 대출 거치기간은 금융기관에 따라 운용하지 않거나 1년으로 설정할 수 있으며, 만기 일부 상환이 불가해요.
- 만기 기간보다 빠르게 조기 상환한다면 그에 따른 조기 상환수수료율이 발생하며, 기한이익상실이나 공용수용, 채무자 사망, 천재지변 등의 불가피한 사유로 조기 상환할 경우 면제받을 수 있어요.
적격대출 장점
주택담보대출로 적격대출을 활용하게 하는 장점은 무엇일까요? 먼저, 부부 합산 연 소득이 7천만 원 이하여야 하는 보금자리론이나 부부 합산 총소득이 연간 6천만 원 이하여야 신청할 수 있는 디딤돌대출과는 달리 소득이나 재산 요건을 보지 않고 대출해 준다는 것이 가장 큰 장점이에요. 따라서 보금자리론이나 디딤돌 대출을 받기 어려운 소득 요건이라면 적격대출을 신청해 주택담보대출을 받을 수 있었죠. 적격대출의 또 다른 장점은 다른 주택담보대출 대비 집값 상한선이 높았다는 거예요. 보금자리론은 최대 6억 원의 주택에 한해서만 대출받을 수 있었지만, 적격대출은 그보다도 3억이나 더 높은 최대 9억 원의 부동산 매수에 대출을 활용할 수 있었거든요. 이러한 장점으로 서울이나 수도권에서는 6억 이상 9억 이하 주택을 마련하고자 했던 사람에게 큰 수요가 있었어요. 또한, 시중은행 일반 주택담보대출보다 낮은 고정금리로 대출을 받을 수 있다는 장점도 있었답니다.
적격대출 단점
적격대출의 단점은 바로 확실하게 대출받을 수 있을지 불확실하다는 점이에요. 소득과 재산 상관없이 요건만 충족하면 적격대출 받을 수 있는 것 아닌가요? 라고 반문하실 수 있지만 모든 대출 요건을 충족해도 적격대출이 되지 않을 때도 있었어요. 그 이유는 바로 금융기관별로 제한되어 있던 한도 때문인데요. 한국주택금융공사가 미리 지정한 한도 이상으로 적격대출 신청자가 몰린다면 적격대출이 어려웠어요. 특히 금융기관별로 다른 한도는 일반인이 알기 어렵고 정부 정책에 따라서 유동적으로 운영되었기 때문에 적격대출이 불가능한 시점을 파악하기가 쉽지 않았죠. 예를 들어 A 은행에서는 적격대출 한도가 소진되어 적격대출 신청이 나지 않았지만, 한도가 남아있던 B 은행에서는 적격대출 신청이 가능했어요. 따라서 적격대출을 받기 위해서 대출 한도가 남아 있는 은행을 직접 찾아 나섰어야 했죠.
실제로 적격대출 신청 전, 한국주택금융공사의 금리 관련 상세 페이지에 접속해 취급하는 금융기관과 은행 고객 센터 번호를 확인하고, 직접 전화해 적격대출 한도와 소진되었는지, 한도 적용 기준이 월별인지 지점별인지 확인한 후 지점을 방문하도록 권장되었어요. 이처럼 적격대출은 대출 요건을 충족하고 심사 승인이 나면 확실하게 대출받을 수 있는 일반 주택담보대출과는 다른 단점이 있었답니다.
