부동산 세금

부동산 세금 총정리 2024 – 부동산 양도소득세 신고와 취득세 알아보기

부동산 세금이란 부동산과 관련된 세금을 말해요. 부동산 세금은 크게 취득 과정에서 발생하는 ‘취득세’를 포함하여 부동산을 보유하는 동안 발생하는 ‘재산세’와 ‘종합부동산세’, 그리고 부동산을 매도하여 발생한 차익에 대한 ‘양도소득세’로 나눌 수 있어요. 이번 시간에는 부동산 세금에는 어떤 것들이 있는지 살펴보고, 세금을 신고하거나 내는 방법을 소개해 드릴게요.

1) 취득세

부동산을 취득하는 과정에서 발생하는 취득세는 매매 대금을 내고 부동산을 소유했을 때만 내는 것이 아니라, 부동산을 상속받았거나 교환, 증여를 통해 대가 지급 없이 획득했을 때도 세금이 발생해요. 다시 말하자면, 내 명의의 부동산이나 동산의 자산을 취득했다면 이에 대한 취득세를 반드시 내야 해요. 부동산 취득세를 낼 때는 취득세뿐 아니라, 농어촌특별세와 지방교육세를 함께 내야 해요. 따라서 취득세를 농어촌특별세와 지방교육세를 포함하여 이르기도 한답니다. 농어촌특별세와 지방교육세를 포함한 취득세는 부동산을 취득한 후, 60일 이전에 신고하고 내야만 해요. 60일을 지나게 되면 20%의 무신고가산세와 납부불성실가산세가 적용되어 훨씬 많은 세금을 부담해야 하니 주의하세요.

부동산 취득세는 보통 어느 정도 할까요? 6억 미만의 주택을 기준으로 했을 때 취득세는 취득 금액의 1%와 지방교육세 0.1%를 더한 1.1% 수준이라고 이해하시면 돼요. 예를 들어, 4억 원의 부동산을 취득했다면 400만 원의 취득세와 40만 원의 지방교육세를 합한 440만 원이 취득세로 발생해요. 또한 매매 대금 없이 부동산을 상속 또는 증여받아 소유권이 넘어가는 경우에도 취득세를 내야 한다고 설명해 드렸는데요. 상속 또는 증여로 부동산을 취득한 경우에는 취득세와 별개로 상속세 또는 증여세가 추가로 발생한답니다.

2) 재산세

대한민국은 지난 2005년부터 부동산에 대해 재산세와 종합부동산세를 매기고 있어요. 만약 가지고 있는 부동산이 일반 건물에 해당한다면 재산세만 발생하며, 종합합산 대상 또는 별도 합산 대상의 주택이라면 재산세와 더불어 종합부동산세가 발생해요. 재산세는 매년 6월 1일을 기준으로 부동산을 소유하고 있는 사람에게 부과되는 세금으로, 매년 7월과 9월에 걸쳐 두 번씩 내야 해요. 단, 재산세가 통합해 20만 원 이하라면 7월에 전액 낼 수 있어요. 7월에는 주택 부분의 1/2과 건물분 재산세를 내는 기간이며, 9월은 나머지 주택 부분 1/2과 토지분 재산세를 내요.

재산세는 주택 공시가격을 기준으로 시가 표준액이 결정되어 부과되는데요. 재산세는 주택이나 건물이라면 60%, 토지라면 70%인 공정 시가 가액 비율을 주택 공시가격에 곱해 산정하며, 재산세율은 전국적으로 동일하게 적용된답니다. 재산세는 이 밖에도 지방교육세와 재산세 도시지역분, 지역자원시설세 등이 추가로 부과돼요. 지방교육세는 재산세 납부세액의 20%에 해당하며, 도시계획에 필요한 비용에 대한 세금인 재산세 도시지역 분은 재산세 과세표준에서 0.14%로 산정되어 합산돼요.

3) 종합부동산세

종합부동산세는 지방자치단체가 부과하는 종합토지세 이외에 일정 기준을 초과한 주택이나 토지를 소유한 자에게 부과하는 세금이에요. 이는 국세청이 누진세율을 별도로 적용해 부과하며, 산출 과정은 재산세와 동일하게 산정하나, 재산세의 비율보다 훨씬 높은 비율인 100%가 적용돼요(2022년 기준). 통상적으로 주택 가격이 높고, 보유한 주택 수가 많을수록 더 많은 세율이 부과되는 것이 특징이에요.

4) 양도소득세

양도소득세는 부동산을 처분했을 때 발생하는 세금으로 부동산을 판 금액에서 부동산을 산 금액을 뺀 금액에 대한 세금을 뜻해요. 이때 지방세인 지방소득세 소득분도 함께 부과된답니다. 양도소득세에 대한 더욱 자세한 내용은 다음 순서에서 더욱 자세하게 다뤄볼게요.

양도소득세란? 주택이나 토지, 건물 등의 부동산의 소유권을 양도했을 때 발생하는 이익에 대해 매기는 세금을 뜻해요. 이때 부동산을 취득한 날로부터 양도하는 날까지 보유기간 동안 이익이 발생한 때도 양도 시점에 과세하게 되는데요. 이를 역으로 말하면 부동산을 보유하고 있던 과정이나 양도 시점에서 이익이나 소득이 발생하지 않았다면 양도소득세를 내지 않아도 된다는 말과 같아요. 따라서 양도소득세는 부동산을 양도했을 때 반드시 내야 하는 것은 아니랍니다. 이러한 양도소득세를 적용하는 이유는 불로소득으로 발생한 이익 일부를 소득세로 거두어 불공정한 거래를 규제하고, 부동산 가격을 안정시키기 위함이라고 해요.

그럼, 양도소득세가 적용되는 자산의 범위와 조건은 무엇일까요? 부동산은 토지와 건물이 해당하며, 이때 건물은 무허가, 무등기 건물도 모두 포함돼요. 부동산에 관한 권리에도 양도소득세가 발생하는데요. 여기에 해당하는 범위로는 부동산을 취득할 수 있는 권리와 함께 지상권, 전세권, 등기부 된 부동산 임차권 등이 모두 해당한답니다. 매매, 교환, 법인에 현물 출자, 증여 등을 통해 부동산의 소유권이 이전되었다면 이를 모두 양도로 보고 양도소득세를 매겨요. 특히, 일정 금액의 채무를 부담하면서 부동산을 증여받을 때도 양도에 해당해요.

양도소득세는 부동산을 양도한 달의 말일을 기준으로 60일 이내에 담당 세무서에 신고 및 내야만 해요. 예를 들어서, 2024년 5월 10일에 부동산 소유권을 이전하여 양도했다면, 5월의 말일인 31일을 기준으로 7월 31일까지 양도를 신고하고 그에 대한 양도소득세를 내야 해야 하죠. 이를 따르지 않고 세금을 내지 않을 때는 가산세가 붙으며, 불성실에 대한 비용을 추가로 부담해야 하니 꼭 납부 기한에 맞춰 세금을 내도록 해요. 양도소득세를 신고 또는 내기 위해서는 담당세무서에 확정신고를 해야 해요. 1건의 양도소득만 있는 상황이라면 별도로 확정신고를 하지 않아도 되지만, 2건 이상 양도를 했다면 다음 해 5월에 확정신고를 꼭 해야 한답니다. 만약 신고하지 않으면 20%의 무신고가산세가 부과되니 참고하세요.

양도소득세 신고 및 납부에 필요한 준비 서류로는 신고서/납부서와 부동산 매도 매입을 확인하는 계약서 사본, 자본적 지출액 및 양도비 증빙자료, 감가상각비 명세 등이 필요한데요. 서류를 모두 갖추었다면 양도자 주소지 담당 세무서에 직접 서면으로 신고하거나, 홈택스 누리집을 통해 전자신고가 가능해요. 그리고 양도소득세를 낼 때는 가까운 은행이나 우체국에 직접 내거나 신용카드, 홈택스 등을 통한 전자 납부를 할 수 있답니다.

부동산 취득세의 세율은 보유한 주택 수와 주택 가격, 적용 면적 등에 따라 조금씩 다르게 적용되는데요. 우선, 6억 원 이하의 주택을 보유한 1주택자는 1%의 취득세율이 적용되며, 6억 원 초과 9억 원 이하를 보유한 1주택자는 (취득 금액 * 2/3억 원 – 3) * 0.01로 취득세 세율을 적용해요. 그리고 2주택자는 보유한 주택이 조정대상 지역인지에 따라 조금씩 달라지는데요. 조정대상 지역이라면 8%의 취득세 세율이 세금이 매겨지며, 조정 대상 지역이 아니라면 1주택자와 같이 세액이 적용돼요. 단, 9억 원을 초과한 주택이 있을 때 3%의 취득세율이 부과된답니다. 마지막으로 3주택자는 주택 가격과 관계없이 조정대상 지역은 12%, 조정대상 지역 외의 주택은 8%의 취득세 세율이 적용되니 참고하세요. 4주택자부터는 조정대상지역 여부와 관계없이 일괄 12%의 취득세 세율이 적용돼요.

만약 부동산을 유상 취득한 경우에는 취득한 부동산의 가격 또는 연부 금액의 4%를 기본 세율로 하고 있고, 무상으로 취득한 경우에는 3.5%, 상속보존 등의 이유는 2.8%를 적용하는데요. 단, 별장이나 골프장, 고급 주택 등의 부동산을 취득했을 때는 기본 세율에 8%를 가산하며, 과밀억제 권역 내에 법인 본점이나 사업용 부동산, 부대설비와 공장 신증설 등을 목적으로 부동산을 취득했다면 기본 세율에서 4%가 더 적용된답니다.

부동산을 취득한 사람이라면 취득한 날을 기준으로 60일 이내에 과세표준액에 세율을 적용하여 산정한 부동산 취득세를 신고하고 내야만 해요. 그렇지 않으면 의무 불이행으로 인한 가산세가 붙어 더 큰 비용의 세금을 부과해야 하지요. 취득세 신고를 하지 않으면 무신고가산세로 납부세액의 20%가 부과되며, 부동산의 실제 가격을 과소 신고한 경우에는 과소신고 납부세액의 10%가 가산세로 적용돼요. 이때 신고 과정에서 사기나 부정한 행위가 적발된 경우 납부 세액의 40%를 내야만 해요. 만약, 신고 기간 내에 신고하지 않으면 지연 일수에 따라 납부지연 가산세가 부과되는데요. 2022년 6월 7일 이후라면 납부지연 가산세가 ‘22/100,000 * 지연 일수’로 계산되니 참고하세요.

취득세를 신고는 취득한 부동산 소재지를 담당하는 구청이나 위택스 누리집을 통해 하면 돼요. 위택스 홈페이지를 통해 신고할 때는 공동인증서 또는 간편 인증을 통한 로그인이 필요하니 미리 준비하도록 하세요. 그리고 부동산 취득 방법에 따라 취득세 신고 필요 서류가 조금씩 다른데요. 매매를 통해 부동산을 취득한 경우에는 매매계약서와 가족관계증명서, 주민등록등본, 신고필증 등의 서류가 필요해요. 분양을 받은 경우에는 주택 취득 상세 명세서와 분양 및 옵션 계약서, 분양 대금 납부 명세서, 신고필증 등이 필요해요. 무상으로 상속받았으면 피상속인 기본 증명서와 더불어 가족관계증명서 등이 필요하며, 증여는 증여계약서 등의 증빙 서류가 요구될 수 있어요.

취득세 납부는 신고하면서 발급받은 납세고지서에 따라 시중은행 혹은 위택스 누리집을 통해 직접 내면 돼요. 이때 취득세는 현금으로 이체하거나 신용카드 등으로 낼 수 있으며, 위택스 홈페이지를 통해 낼 경우 발급받은 납세고지서에 기재된 전자 납부 번호를 입력하고 납부 방법을 선택해 내면 된답니다.

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