DSR

바젤 3 DSR에 대해 알아보기 – DSR의 뜻과 계산법

이번 시간에는 바젤 3 DSR과 DSR의 정의, 그리고 계산 방법에 대해 알아볼게요.

DSR이란? Debt Service Ratio의 약자로 총부채 원리금 상환 비율을 뜻해요. 즉, 대출을 받으려는 사람의 소득과 비교했을 때 소득 대비 전체 대출의 원리금 상환액의 비율이에요. DSR은 대출을 상환할 수 있는 여력이 있는지를 심사하기 위한 기준으로 지난 2016년도에 금융위원회에서 마련한 심사 지표인데요. 모든 대출을 포괄적으로 포함하며, 원리금을 포함한 대출의 상환액이 연간 소득에서 차지하고 있는 비중을 뜻하지요.

DSR과 유사한 개념으로는 소득 대비 부채비율인 DTI가 있어요. DTI는 주택담보대출의 원리금에 기타 대출 이자만을 포함하는데요. 이와 달리 DSR은 모든 대출에서 원리금 상환액을 나타내고 있어 DTI보다 더 엄격한 금융규제 방법이랍니다.

그렇다면 바젤 3 DSR은 무엇일까요? 바젤 3 DSR은 세계 대형 은행이 위기가 생겼을 때 손실 흡수 능력을 강화하기 위해서 2010년 9월에 발표된 세계 은행 자본의 규제 기준인데요. 바젤 3 DSR의 주요 목적은 은행의 위험자산비율을 하향으로 조정하면서 혹시라도 위기에 봉착했을 때 가계대출을 줄이고 기업 대출을 증액시키는 것을 유도하는 것이랍니다.

바젤 3 DSR에서 가장 기본적인 것은 바로 자기 자본 비율 규제라고 할 수 있어요. 보통 부동산 구매 시 갖고 있는 돈에 나머지 부족한 자금은 은행에서 대출받지요. 이 때 은행에서 빌리게 되는 돈을 타인자본, 본인이 원래 가지고 있던 자산을 자기자본으로 구분하여 부를 수 있어요. 바젤 3 DSR에서는 자기자본 비율은 그대로 유지하면서 위험가중자산의 범위를 넓히고 더 많은 자기자본을 보충할 수 있도록 해요. 바젤 1에서는 시장 리스크와 신용 리스크만 위험가중자산에 포함되었다면, 바젤 2에서는 그 두 가지에서의 범위를 보다 넓히면서 추가적으로 운영리스크를 더했어요. 그리고 그 이후 생긴 바젤 3에서는 시장, 운영, 신용 이렇게 3가지 리스크로 범위를 모두 넓혔답니다.

바젤3 DSR에서는 타인의 자본을 이용해 자기자본의 이익률을 높이는 레버리지 비율을 조정하도록 권고하고 있어요. 또한 은행의 위기 상황에 30일 동안 순 현금 유출액을 충당할 수 있는 고유동성 자산을 100% 이상 보유할 수 있도록 규제하고 있지요.

앞서 설명했듯이 DSR1년을 기준으로 내가 벌어들인 소득에 비해서 갚아야 하는 대출의 원금과 이자가 비율이 어느 정도 인지 따져보는 것을 뜻해요. 소득에 비해서 과도한 대출을 받을 경우 대출을 갚기가 어려워질 가능성이 높으므로, 과도한 대출을 방지하기 위해 DSR을 일정 비율 이상 넘기지 못하도록 제한하지요. 지난 2022년도부터 정부는 총대출 금액이 2억 원을 넘을 경우 DSR을 40%를 적용하고 있어요. 이는 즉, 연 소득의 40% 이상을 대출받으면 안 된다는 것을 뜻하는데요. 만약 연 소득이 4,000만 원인 경우 1년 동안 내야 하는 원금과 이자의 합이 1,600만 원을 넘지 않아야 한답니다.

DSR이 적용되는 부채에는 주택 담보 대출은 물론이고 학자금 대출이나 신용대출, 카드론 대출 등이 모두 포함돼요. 또한 마이너스 통장이나 자동차 구매 할부금 등도 포함되기 때문에 대출받기 전 계산을 꼼꼼히 해야 해요. 특히 마이너스 통장을 사용할 때는 더욱 유의해야 하는데요. 만약  5천만 원에 해당하는 마이너스 통장을 만들어서 100만 원만 사용했다고 하더라도 결과적으로 5천만 원을 모두 사용한 것으로 집계되기 때문에 조심해야 한답니다.

DSR에서 부채로 잡지 않는 대출은 바로 중도금 대출이나 햇살론, 사잇돌 대출과 같은 서민금융 상품이나 300만 원이 되지 않는 소액 신용 대출이에요.

2024년 1월 17일 금융위원회가 발표한 ‘2024년 주요 업무 추진계획’에 따르면, DSR을 전세 자금 대출에도 적용할 예정이라고 해요. 이는 무주택자에게까지 적용되는 것은 아니지만, 주택을 이미 보유한 유주택자가 추가로 전세 대출을 받는 경우 이자에 DSR을 적용할 계획이라고 밝혔어요. 즉, 갭투자로 집을 사놓은 후 다른 쪽에 전세에 들어가는 구조를 막기 위해 전세 대출에도 DSR을 적용하겠다는 것을 의미하기도 하답니다.

그동안 서민 실수요자들의 주거 안정을 위해 DSR 규제에서 제외돼 왔던 전세 자금 대출. 이 전세 대출을 잡지 않고서는 가계 대출 관리가 어렵다는 지적에 결국 규제하게 된 것인데요. 다만 주택 보유자가 추가로 전세 대출을 받는 경우 이자 상환분에 대해서는 DSR을 적용하는 등의 방안도 검토 중이라고 해요. 이렇게 되면 변동 금리형 주택담보대출의 한도가 줄어들어 유주택자가 전세를 끼고 추가로 집을 사는 갭투자는 사실상 어려워질 수 있어요. 또한 수도권은 물론 전세가율이 높아 적은 비용으로 쉽게 갭투자가 가능했던 지방도 갭투자를 하기 어려워져 전세 시장이 안정화될 수 있답니다.

하지만 주택 구입을 원하는 실수요나 핵심 주거 형태로 전세를 이용하는 분에게 부정적인 영향을 미칠 수도 있다는 의견도 있는데요. 대출 한도가 줄어들게 되면 서민들의 임대 비용이 그만큼 커지기 때문이에요. 실제로 전세 대출에 DSR 규제가 적용되게 되면 임대차 시장 전반에 반전세나 월세가 늘어날 수 있다는 전망이 우세하고 주가 양극화가 심화될 것이라는 우려도 높아지고 있어요. 또한 비교적 전세 가격이 저렴한 외곽 지역으로 전세 수요가 연쇄적으로 이동하는 현상이 두드러질 수도 있지요. 전세 수요가 위축되게 되면 결국 집값에도 영향을 미칠 수밖에 없기 때문에 전세가격 상승 동력이 떨어질 수 밖에 없을 것으로 예상하고 있답니다.

DSR을 계산법은 다음과 같아요.

DSR = (주택담보대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액) / 연 소득

만약 대출 기간 중간 대출 원금을 조금이라도 상환하지 않을 경우 [총대출금액 X 연 이자율]로 1년 동안 부담해야 할 이자를 먼저 계산해 볼 수 있어요. 그리고 원금의 경우 대출 원금을 대출 기간으로 나누면 된답니다. 5천만 원의 금액을 5년에 나눠 상환하기로 했다면 1년 동안 갚아야 하는 원금은 1천만 원으로 계산해 볼 수 있어요. 이후 1년 동안 상환해야 하는 원금과 앞서 계산한 이자를 더해 본인의 연 소득 몇 퍼센트에 해당하는지를 계산하면 된답니다.

신용 대출 DSR의 계산법은 아래와 같아요.

신용 대출 DSR = [대출금액 x (20% + 연 이자율)] ÷ 연 소득

신용 대출 DSR을 계산하는 방법은 주택담보대출 DSR 계산법과 차이가 있어요. 신용 대출 DSR 계산 시 주택담보대출 DSR 계산의 ‘실제 상환액’이라는 표현이 없어진답니다. 또한 신용대출 원금 부분에 DSR을 산정하는 기준은 2021년도 7월부터 7년으로, 그리고 2022년도부터는 5년으로 변경됐어요.

은행을 기준으로 신용대출의 DSR은 40%를 생각해 보면 최대 대출 가능 금액을 산정해 볼 수 있어요. 물론 신용등급이나 은행별 대출 가능 금액 등도 고려해야 하기 때문에 신용대출 DSR만을 가지고 모든 것을 계산할 수는 없으니 참고만 하시면 좋을 것 같아요. 대출 가능 금액은 은행에서 상담을 받아본 후 최종으로 결정할 수 있답니다.

만약 연봉만큼 신용대출이 있다면 이자가 없어도 DSR 규제 기준치의 절반 정도를 차지한 후 시작하게 되어요. 때문에 DSR 산출을 할 때 주택담보대출과 신용대출이 있을 경우 신용대출을 먼저 줄이는 것이 DSR 관리 차원에서 더 유리하다고 할 수 있어요.

연봉이 5천만 원인 직장인이라고 가정할 경우, 5%의 신용대출을 구한다면 결국 연봉의 1.6배 수준의 신용대출이 가능하다는 계산이 나와요. 물론 5%의 신용대출을 구하기가 어렵겠지만 대체로 본인의 연봉 이상의 대출은 받아볼 수 있답니다.

또한 총부채의 합이 1억 원을 넘어가는 경우 1금융권은 DSR 40% 안에서 직장인 신용대출이 가능하고 2금융권은 50% 안에서 받아볼 수 있어요. DSR에서 마이너스 통장이나 만기 일시 상환의 경우 5년 원리금 균등으로 추정하고 카드론은 3년, 기타는 1년의 원리금 균등으로 환산하여 계산한답니다.

신용대출을 받을 때는 DSR 외에도 본인의 신용등급 등도 중요하기 때문에 평소 신용관리를 잘해두는 것이 좋아요. 신용 관리를 하려면 현금서비스나 카드론은 가급적 이용하지 않는 게 좋고 소액을 여러 번에 걸쳐 나눠서 빌리기 보다는 한 번의 대출로 고액을 빌리는 것이 신용관리에 더 좋다고 할 수 있어요. 또한 관리비나 통신 요금, 세금 등을 체납하지 않도록 신경을 쓰는 것도 중요하답니다.

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