전세자금보증이란?
전세 제도는 임차인이 임대인에게 시세보다 적은 금액을 전세 보증금으로 내고 계약기간 동안 거주하는 제도를 뜻해요. 주택 구매 시세보다 적은 금액이긴 하지만 전세 보증금이 많게는 몇억까지 하므로 대부분 은행을 통해 전세자금을 대출받게 되죠. 집을 매매할 때는 집을 담보로 은행에서 대출받을 수 있지만, 집주인이 따로 있는 전세자금대출은 전세자금보증을 담보로 대출받을 수 있어요.
전세자금보증이란? 임차인이 은행에서 전세자금 대출을 받을 때 한국주택금융공사 등이 발행한 전세자금 보증서를 담보로 보증해 주는 것을 뜻해요. 만약 임차인이 전세자금을 대출받고 제대로 상환하지 않는다면 보증기관에서 책임을 지는 거죠. 이렇게 보증 공사에게 전세자금보증을 받게 되면 전세자금대출을 더 낮은 금리로 받을 수 있어요. 전세자금보증은 대출 당시에 은행의 요청에 따라 한국주택금융공사 등의 보증기관이 담보를 제공하는 상품이지만, 공사에 방문하지 않고도 취급 은행에서 대출과 보증 업무를 모두 처리할 수 있답니다.
전세자금보증을 이용하려면 임차 보증금이 7억 원(서울, 경기·인천 이외 소재 가구는 5억 원) 이하여야 해요.또한, 임차보증금의 5% 이상을 지급한 가구주여야만 보증 대상자에 포함될 수 있는데요. 만약 본인과 배우자의 합산 보유 주택 수가 1주택을 넘거나, 3억 원 이상의 투기 지역 또는 투기과열지구 내 아파트 소유권을 가지고 있다면 전세자금보증 대상자에서 제외돼요.
전세자금보증의 대상 자금은?
전세자금보증으로 보증되는 대상 자금은 구체적으로 어떤 것일까요? 한국주택금융공사에 따르면 임대계약을 체결한 후 임차보증금을 지급하는데 소요되거나 혹은 소요될 자금, 그리고 이미 받은 전세자금대출의 상환 용도로 취급하는 전세자금대출 중 하나라도 해당하면 보증 대상 자금으로 인정된다고 해요. 그리고 전세자금대출 금액의 최대 90%를 보증받을 수 있답니다.
전세자금보증의 신청 시기 및 필요 서류
전세자금보증은 신규 임대계약 또는 갱신 임대계약 중 한 시기에 신청하면 되는데요. 신규 임대계약은 임대계약서를 기준으로 잔금 지급일과 주민등록 전입일 중 빠른 날로부터 3개월 이내에 신청하면 효력이 발생해요. 갱신 임대계약이라면 갱신일로부터 3개월 이내로 신청해야만 하지요. 전세자금보증 신청에 필요한 서류로는 본인확인을 위한 주민등록등본과 신분증, 소득을 확인하기 위한 연간 소득 확인 서류와 재직증명서, 임대계약 확인을 위한 확정일자부 임대계약서와 계약금 등 지급 영수증의 서류가 모두 필요해요. 따라서 이 중 하나라도 서류가 미흡하다면 전세자금보증을 받지 못하게 되니 모든 서류를 필수로 제출해야 한답니다.
전세자금보증의 종류
지금까지 살펴본 전세자금보증은 전세자금보증의 종류 중 일반전세자금보증에 관한 내용이에요. 전세자금보증은 일반전세자금보증 말고도 집단전세자금보증, 특례전세자금보증, 협약전세자금보증의 종류가 있는데요. 그럼 지금부터 전세자금보증의 종류별 상세 내용을 확인해 볼게요.
1) 집단전세자금보증
집단전세자금보증은 이름에서 알 수 있듯이 개인이 아닌 여러 명의 임차인이 전세자금대출을 진행할 때 보증받을 수 있는 상품이에요. 보통 공사의 사전 승인을 받은 임대 아파트와 같은 곳에 입주 예정인 분들이 임차 중도금이나 잔금 등의 대출을 위해 집단으로 대출을 진행하는데요. 이때 대출받는 과정에서 한국주택금융공사 등의 보증기관을 통해 임차 중도금 또는 잔금의 담보(보증서)를 받아 소득이나 부채 수준에 따른 상환 능력 평가를 생략할 수 있어요.
보증 이용 절차는 일반전세자금보증과 마찬가지로 공사에 방문하지 않아도 취급 은행에서 처리할 수 있는데요. 사업시행자가 집단 승인을 신청하면, 심사를 통해 승인이 통지되고, 건별 보증 신청과 보증 심사를 통해 보증서가 발급되며 최종적으로 대출이 승인되는 절차를 거쳐요. 집단전세자금보증의 대상자는 일반전세자금보증 대상자와 같으나, 임차보증금의 5% 이상을 내지 않더라도 본부 승인을 받는다면 보증 대상자에 포함된다는 차이가 있어요. 또한, 보증 대상 자금은 이미 납입한 금액을 제외한 임차보증금을 지급하는데 소요되는 자금만 해당한답니다.
집단 전세자금보증은 집단 대출이 진행되는 임대사업장으로 한하기 때문에 공사의 집단보증취급승인을 받지 않은 사업장이라면 집단전세자금보증을 받을 수 없어요. 보증신청 기간은 처음 임대사업장에 입주하기 위해 대출을 받는 사업계획 승인일로부터 입주자모집공고문상 입주예정일까지 신청하는 집단취급승인과 입주예정일 경과 후 2년이 되는 날까지 신청하는 건별 보증승인으로 나뉘어요. 그리고 보증을 받게 되면 대출 금액의 최대 90%까지 부분보증이 가능하답니다. 집단전세자금보증 신청에 필요한 서류는 일반전세자금보증과 동일하게 본인, 소득, 임대계약 확인을 알 수 있는 서류를 모두 준비해야 해요.
2) 특례전세자금보증
주택이 없는 청년이거나 미성년 자녀 수가 2명 이상인 다자녀 가구, 신용도는 낮지만 성실 상환한 신용회복자, 저소득층에 해당하는 서민 등에 해당한다면 특례전세자금보증 제도를 이용할 수 있어요. 특례전세자금보증은 일반전세자금보증보다 대상자의 취급 요건이 완화되어 있어 주거 안정이나 금융소외계층을 지원하는 보증 제도예요. 대상자는 무주택 청년, 다자녀가구, 정책서민 금융 이용자, 신용회복지원자 등 16개의 대상으로 세분되어 있어요.
대표적으로 많이 활용되는 무주택 청년과 다자녀가구 특례전세자금보증에 대해서 간단히 살펴볼게요. 우선 무주택 청년 특례전세자금보증 제도를 이용하고 싶다면 34세 이하 무주택자이면서 본인과 배우자 합산 연 소득이 7,000만 원 이하여야 해요. 일반전세자금보증과 달리 특례전세자금보증을 1억 원 이하로 이용할 경우 상환능력별 보증 한도를 생략하기 때문에 보증 비율이 최대 100%라는 점이 특징이에요.
민법상 미성년 자녀가 2명 이상인 가구라면 다자녀가구로서 특례전세자금보증 제도를 이용할 수 있어요. 다자녀가구라면 상환능력별로 보증 한도와 개인 신용평가 시스템(CSS 평가 시스템)이 생략되기 때문에 신용도에 대한 평가 없이 더욱 간편하게 전세자금보증 제도를 이용할 수 있어요.
금융 취약계층에 해당한다면 한국주택금융공사 특례전세자금보증 상세 페이지에서 자세한 내용 확인해 보세요.
3) 협약전세자금보증
협약전세자금보증은 지자체나 금융기관과 보증 공사가 특정 협약을 맺어 전세자금대출 이자를 지원하거나 인하해 주는 전세자금보증 상품을 말해요. 지자체, 금융기관별로 협약 내용이 조금씩 다르므로 전세 자금을 대출받는 건물의 소재지가 해당하는 협약전세자금보증을 활용하면 되는데요. 신혼부부나 다자녀가구, 한부모가구, 나라 사랑대출가구, 사회복지기관 등 재직자 등의 지원자를 위한 협약전세자금보증 제도도 있으니, 요건에 맞는 보증 제도를 이용하면 더욱 좋은 조건으로 보증 제도를 이용할 수 있어요.
대표적으로 서울시 신혼부부 주거지원 협약전세자금보증에 대해서 알아볼게요. 보증제도 신청일 기준 서울시에 거주하면서 혼인 신고한 지 7년 이내 또는 6개월 이내에 결혼할 예정인 신혼부부라면 배우자와 합산 연소득이 9,700만 원 이하 무주택자 조건을 충족할 때 이용할 수 있어요. 이때 임차보증금이 7억 원 이하여야 한다는 요건도 함께 충족해야 하는데요. 대상자에만 선정된다면 보증 한도 최대 3억 원까지 지원이 가능하므로 일반전세자금보증 제도보다 훨씬 유리한 조건으로 보증받을 수 있어요. 단, 1금융권 은행인 KB국민은행, KEB하나은행, 그리고 신한은행에서만 취급되니 참고하세요.
전세자금대출 보증료
전세자금보증을 받는 전세자금에 대해서 매년 대출 금액의 일부를 보증료로 내야 하는데요. 전세자금대출 보증료란 전세 자금 대출을 받으면서 한국주택금융공사가 보증을 서준 부분에 대한 보증료를 납부하는 것이에요. 보증료는 매년 납부하는 것이 원칙이며 납부일이 다가오면 우편물로 확인하거나 온라인을 통해 확인할 수 있어요. 전세자금대출 보증료 확인과 납부하는 방법은 다음과 같아요.
- 한국주택금융공사 인터넷 금융서비스 사이트(https://bank.hf.go.kr/)에 접속하세요.
- 메인 화면의 [주택보증] 버튼을 클릭하세요.
- 인증서로 로그인하세요. (바이오 또는 간편 비밀번호 로그인 가능)
- [주택보증] 버튼을 누른 후 [보증 내역/보증료 조회] 메뉴 선택하세요.
위의 순서로 조회하시면 내가 받은 전세자금대출에 대한 보증료와 한국주택금융공사가 보증해 준 명세 등을 상세하게 확인할 수 있어요. 이 밖에도 보증금액과 해지 금액, 보증잔액조회도 가능하며, 지금까지 납부한 보증료와 앞으로 납부해야 하는 보증료까지 조회 가능해요. 전세자금대출 보증료 명세를 확인했다면 보증료를 납부하는 방법은 다음과 같아요. 전세자금대출을 진행할 당시 보증료 납부 방법을 선택할 수 있는데요. 보증료 납부 기일에 맞춰 자동 납부 설정을 하면 전세자금대출 이자가 출금되는 계좌를 통해 자동으로 납부할 수 있답니다. 만약 전세자금대출 보증료 자동 납부를 설정해 두지 않았다면 만기일에 맞춰 송부된 납부 안내 우편을 확인한 후 은행에 직접 방문하여 납부하면 돼요.
전세자금보증 조건 변경
기존에 받은 대출이 있는데 계약 연장이 어려워 이사를 하게 되었다면 새롭게 대출을 갈아타야 하는데 이는 전세자금보증도 마찬가지랍니다. 애초 취급한 보증의 조건에서 대출해야 하는 상황은 크게 변하지 않지만 관련한 조건에 변화가 있다면 조건을 변경해 보증을 계속 이용할 수 있는 제도가 있어요. 단 새로운 상품으로 갈아타는 것이 아닌 조건 자체를 변경하는 것으로 생각하면 돼요. 만약 전세자금보증 조건을 변경하고 싶다면, 보증 신청과 마찬가지로 공사에 방문하지 않고 취급 은행에서 업무 처리를 할 수 있어요.
전세자금보증을 받은 이후로 이사하게 되어 보증목적물이 변경되었다고 가정해 볼게요. 그럼 고객에게 전세자금보증 조건의 변경 사유가 발생하게 된 것임으로 취급 은행에 방문해 조건 변경 신청을 할 수 있어요. 만약 목적물이 변경된 경우에는 소득 관련 사항을 제외하고 원칙적으로 신규 취급과 같다는 점을 참고하세요. 목적물을 변경하지 않고 전세자금보증 조건 변경을 신청할 수 있는 사유로는 사망이나 증여, 이혼 등으로 피보증인이 변경되었거나 보증 기한이 지나 기한 연장이 필요한 경우, 그리고 연대 보증인의 교체 또는 면제되어 변경이 필요한 경우 등이 있답니다.
