LTV, DTI가 도대체 뭔가요?
LTV, DTI를 계산하는 방법을 알아보기에 앞서, 주택담보 대출과 LTV, DTI의 뜻에 관해 설명해 볼게요.
주택담보 대출이란? 주택담보대출은 문자 그대로 내 집을 담보로 대출받는 것을 말해요.
돈을 빌려주는 채권자의 입장에서는 돈을 받을 고객의 신용 또는 담보를 보고 돈을 빌려주게 되는데요. 미래의 소득을 보는 신용 대출과 달리 실물을 담보로 하는 것이기 때문에 이율과 대출 승인 조건 등 완화되는 부분이 많다는 장점이 있답니다. 이러한 주택담보 대출을 얼마나 받을 수 있는지 표현하는 용어가 바로 LTV와 DTI랍니다. 그렇다면 LTV와 DTI에 대해서 좀 더 자세히 알아볼까요?
LTV란 무엇인가요?
LTV란 Loan to Value Ratio의 약자로, 주택담보대출비율 또는 주택담보인정비율이나 매매가 대비 대출액을 뜻해요.
LTV는 담보로 설정한 주택 가격(인정되는 자산)의 가치를 비율로 나타내며, 주택의 가치에 따라 대출할 수 있는 금액의 크기는 달라져요. LTV의 대출 비율은 40%~70% 선까지 제한하고 있는데요.
예를 들어, 15억짜리 아파트의 LTV가 40% 일 경우 6억이 되고 최대치인 70% 일 경우엔 10억 5천만 원이 되는 거죠. 만약 LTV가 40%라면 9억으로 집을 구할 수 있고, 70%라면 4억 5천만 원에 집을 구할 수 있는 거랍니다.
DTI는 무엇인가요?
DTI란 Debt to income의 약자로, 총부채상환비율을 말해요. 이는 연 소득에서 주택담보 대출의 원리금(원금과 이자)과 기타 대출 이자 상환액의 비율이기도 해요. 쉽게 표현해 DTI는 소득에 따라 대출금이 결정되는 기준이라고 보시면 되겠죠?
DTI의 적용 비율 또한 LTV와 마찬가지로 40%에서 최대 70%로 제한하고 있어요. 예를 들어 연 소득이 2억 원이고 LTV가 50%라고 가정했을 때, 1억 원은 대출금을 상환하는 데에 쓸 수 있다고 판단하여 이를 대출 상한선으로 정하는 것이죠.
이와 비슷한 개념 중에서 DSR이 있는데요. 총부채의 원리금 상환 비율을 보는 DSR과 달리 DTI는 주담대 대출 상환액 외에 기타 대출에서 원금을 제외한 이자의 상환액에 대해서만 포함한다는 점에서 차이가 있어요.
✅ 신 DTI란?
2018년부터 새로운 DTI가 도입되었어요. 개인이 다주택을 보유한 상태에서 과도한 대출을 받아 재분양을 받는 행위에 제약을 두기 위해 도입되었는데요, 이는 투기 방지 목적을 두고 만들어졌답니다. 기존 DTI와 신 DTI의 차이점은 바로 주택 담보 대출의 연간 원리금 상한액에 있는데요. 신 DTI는 신규 주택 담보 대출이 아닌 모든 주택 담보 대출의 연간 원리금 상한액으로 바뀌었어요. 아래 공식을 보면 그 차이가 좀 더 보이실 거예요.
기존의 DTI : 신규 주택 담보 대출의 연간 원리금 상한액 + 기타 부채의 연간 이자 상환액
새로운 DTI : 모든 주택 담보 대출의 연간 원리금 상한액 + 기타 부채의 연간 이자 상환액
DSR은 무엇인가요?
DSR이란 Debt Service Ratio의 약자로, 총부채원리금상환비율 또는 총체적 상환능력 비율이라고 표현해요.
DSR은 2018년도에 도입된 소득 기준 대출 규제로, 부동산 대출 규제 3인방에서 LTV, DTI와 더불어 빠지지 않는 개념이에요. 많은 분이 DSR과 DTI의 개념을 헷갈리시는데요, 이 둘의 차이는 무엇일까요?
먼저 DTI는 주택담보 대출 외에 다른 대출의 경우 이자 상환액만 포함해서 계산하는 반면, DSR은 채무자가 가진 전체 부채의 연 원리금 상환 총액을 기준으로 하여 대출 한도를 결정해요.
즉, DSR은 연간 소득 대비 상환해야 하는 모든 원금과 이자를 더한 비율이랍니다. DSR은 학자금 대출이나 차량 할부금, 카드론, 마이너스 통장 등도 모두 포함하여 산정하고 있어요. 다만 부채에서 제외되는 항목이 있는데요. 바로 서민금융 상품, 전세자금 대출, 이주비, 중도금 대출, 3백만 원 이하 소액 신용 대출 등이 이에 해당해요.
DSR은 제한하고 있는 대출 범위의 상한선은 없지만, 각 금융사에서 평균적인 DSR의 수준을 관리하고 평가하기 위해 심사할 때 적극적으로 고려하는 기준으로 삼고 있어요. DSR은 채무자의 모든 부채비율을 토대로 하므로, DSR 수치가 낮을수록 상환능력이 높다고 평가받아요. 따라서 DSR 수치가 낮아야 대출 한도를 높일 수 있겠죠?
최근 대출 규제가 강화되면서 DSR이 DTI보다 더 많이 활용되고 있기도 한데요. 대신 DSR은 모든 부채가 평가의 기준이 되기 때문에, 상황에 따라 대출받을 수 있는 한도가 다소 적어질 수 있다는 점도 참고해야 한답니다.
✅ 그 외 알아두면 좋은 용어들
MOR(Market Opportunity Rate) 은 금융사에서 대출금리를 결정할 때 기준으로 삼는 금리를 말하며, 양도성예금(CD), 은행채, 정기예금 등을 통한 자금 조달 시에 평균 조달 원가를 감안해 정해지죠. MOR은 금융사가 자체적으로 산정하고 있기 때문에 기준금리와 내부 기준금리로 바꿔 쓸 수 있어요.
COFIX(Cost Of Funds Index) 코픽스는 자금조달비용지수를 뜻하는데요. 국내의 8개 은행이 자금을 조달한 수신 상품의 금리를 가중하여 평균을 낸 수치랍니다. 잔액, 신 잔액, 신규 취급액, 단기 코픽스 등이 있어요.
LTV 계산
LTV는 채무자가 가진 소득이나 대출 원리금 상환액과 상관없이 주택의 가격만으로 계산하기 때문에 DTI나 DSR 보다 계산 공식이 쉬워요.
대출받을 수 있는 금액을 담보로 설정할 주택의 담보 가치로 나누고 100을 곱하면 되는데요. 아래 계산 공식을 보면 더 쉽게 이해가 될 거예요.
LTV 비율 = 대출할 수 있는 금액 / 주택 담보물의 가치 × 100
그럼, 위 공식을 활용하여 예를 들어볼까요? 본인이 소유한 주택의 담보가치가 20억 원이고 대출을 받으려 하는 금액은 14억 원이라고 가정해 볼게요. 이 경우 LTV는 14억 원(대출금) ÷ 20억 원(담보가치) X 100% = 70%라는 계산이 나오게 된답니다.
LTV 비율을 계산할 때 사용되는 주택 담보의 가치는 공신력 있는 기관의 평가 자료를 주로 이용하는데요. 아래의 기관을 통해 주택이 가진 가치를 평가받을 수 있어요.
- 국세청의 기준시가
- KB부동산시세에서 금융기관들이 선택한 평가액
- 한국감정원 등의 전문감정기관 감정가액
- 한국감정원의 지수로 산정된 금액
DTI 계산
DTI는 연 소득 대비 채무자가 가진 금융비용의 부담률 뜻하는 것으로, 어느 정도 되는 이자까지 감당할 수 있는지 평가하는 기준이 돼요. DTI의 비율은 주택담보 대출 연간 상환액에 기타 대출의 연간 이자 상환액을 더한 후 신청자의 연간 소득으로 나누어요. 그리고 100을 곱하면 그 값이 나온답니다.
DTI 비율 : (주택담보 대출 연간 총상환액(원금+이자) + 기타 대출 이자) / 연 소득 × 100
예를 들어, 주택담보 대출의 연간 총상환액이 2천만 원이고, 여기에 타 대출의 연간 이자 상환액이 1천5백만 원이라고 가정해 볼게요. 이때 신청하시는 분의 연 소득이 6천만 원일 경우 DTI는 58.3%가 된답니다.
LTV와 DTI를 쉽게 계산할 순 없을까요?
부동산 계산기 사이트를 이용하시면 더 빠르고 간편하게 LTV와 DTI를 계산할 수 있어요. 더불어 지역별 LTV와 임차보증금을 뺀 금액 계산 등 상세한 설정을 통해 결과도 얻을 수 있답니다. 이 외에도 각종 수수료나 보유세와 양도세, 경매 비용이나 금융 관련 정보도 폭넓게 계산할 수 있으니 계산기 사이트에 방문해 보는 것을 추천합니다.
주택담보대출을 받기 위해 알아야 할 것
실제 대출을 받을 땐 반드시 금융기관별로 상이한 사항들을 잘 살펴보아야 하고, 부동산을 나누는 기준도 잘 알아야 한답니다. 부동산은 크게 투기과열지, 투기지역과 조정대상지역 그리고 아무런 해당 사항이 없는 비규제 지역으로 나뉘는데요. 이를 토대로 구매하시고자 하는 주택이 어느 지역에 해당하는지 반드시 체크해야 해요.
그리고 대출 상품 중 규제에 해당하지 않는 상품들이 종종 있어요. 따라서 이용하고자 하는 금융기관에 방문하기 전, 대출 비교 플랫폼을 통해 대출 가능 금액이나 대출 가능 여부 등을 대략 확인한 후에 방문하시는 것이 좋아요. 그 외 추가로 주택담보대출을 받기 위해 알아야 할 정보들은 다음과 같아요.
1) 무주택자도 LTV를 적용받을 수 있어요
LTV는 기본적으로 기존에 살던 주택이 있는 사람에게 해당하는 얘기였지만, 현재는 이와 상관없이 무주택자도 LTV를 적용받을 수 있게 됐어요. 과거, 다소 복잡한 형태로 적용되던 LTV가 2023년에 진행된 규제 완화로 인해 유주택자와 무주택자 모두 상관없이 50%로 통일됐답니다. 하지만 비규제 지역은 60%로 그대로 유지되고 있어요.
2) 다주택자, LTV 30% 가능
기존에는 다주택자인 경우 주담대를 받을 수 없었지만, 바뀐 규제에 의해 다주택자들도 주택 구입 목적으로 LTV 30%까지 대출받을 수 있게 됐어요.
3) 지역에 따라 달라지는 DTI
규제가 완화됐지만 강남구, 송파구, 용산구, 서초구는 여전히 투기지역 및 투기과열지구로 남아있으며, 이 지역들은 DTI 40%가 적용된답니다. 그리고 조정대상지역들은 50%가 적용되고 비규제 지역은 60%가 적용돼요. 단, 생애최초주택 구매자 또는 서민 등과 같이 실수요자의 경우엔 지역과 상관없이 60%로 완화된답니다.
