전월세 신고제란?
전월세 신고제란 임대차 계약을 한 계약 당사자가 임대차 계약을 체결한 날로부터 30일 이내 계약 내용을 주택 소재지 담당 신고 관청에 신고해야 하는 제도를 말해요. 2020년 7월 개정된 임대차보호법 3 법(계약 갱신 청구권, 전·월세 상한제, 전·월세 신고제)이 생긴 후, 약 1년 후부터 전·월세 신고제가 시행되었으며, 2021년 6월부터 이를 신고하지 않으면 과태료를 내야 한답니다. 따라서 2021년 6월 1일부터 계약이 체결되는 모든 임대차 계약은 전월세 신고를 반드시 이행해야 해요 (「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 부칙<법률 제17483호, 2020. 8. 18.> 제2조 및 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제4조의3 제1항 참조).
그렇다면 전월세 신고는 왜 해야 할까요? 그동안 집을 사고파는 매매에 대해서는 거래 신고를 반드시 해야 했어요. 이와 달리 전월세와 같은 임대차 계약에 대해서는 거래 신고를 반드시 해야 하는 의무가 없었죠. 그래서 지금껏 전월세 시장의 주택 시세를 정확하게 파악하는 데 어려움이 많았어요. 이에 정부와 국토교통부는 전월세신고제를 도입해 임대차 시장의 투명성을 높이기로 했어요.
이렇게 전월세 임대차 계약 시세를 투명하게 관리하는 건 임대인보다도 임차인 즉 세입자를 더 우선시한 제도라고 할 수 있겠죠? 실제로 임대인에게는 전월세 신고가 마냥 달갑지만은 않아요. 아무래도 임대차 계약에 따른 소득이 투명하게 공개되기 때문인데요. 그동안은 임대차 계약을 하더라도 보증금이나 월세 소득을 낮게 신고해 세금을 아껴왔다면, 이제는 전월세 신고제도로 정확하게 신고해야 한답니다. 그렇지 않으면 종합소득세 등의 세금이 더 많이 부과될 수 있기 때문이에요.
전월세 신고를 하게 되면 국토부 포털과 부동산 앱 등에 이에 대한 사실이 공개되는데요. 이는 임대차 계약을 하고자 하는 당사자가 이를 확인하여 말도 안 되는 액수의 전세 계약 사기를 당하지 않도록 하는 기준 역할을 해요. 또한, 보증금 반환 거부와 같은 문제가 많은 다가구 주택 임대인 정보를 쉽게 확인할 수 있어 또 다른 피해자가 생기지 않도록 방지하죠. 특히, 최근 전세 사기에 가담하는 부동산중개업자를 피할 수 있도록 주택 임대차 신고 시, 부동산중개업자 신원도 기재하게 되어 있어요. 따라서 전월세 신고제도 덕분에 부동산중개업자로부터 사기 피해를 볼 가능성도 크게 줄일 수 있답니다.
전월세 신고제의 대상은?
전월세 신고제 대상은 임대차 계약이 이루어지는 주택을 대상으로 해요. 여기서 주택이란 아파트부터 다세대 주택 등 일반 주택 외에도 고시원이나 기숙사와 같은 준주택, 공장, 상가 내 주택, 판잣집 등의 비주택 등도 모두 해당한답니다. 또한, 임대차 계약 체결 당시 주택의 실제 용도나 임대차를 진행하는 목적, 전체 건물과 임대차 목적물의 구조와 형태 등을 구체적으로 고려해서 판단하기도 해요.
그렇다면 전월세 신고를 꼭 해야 하는 구체적인 대상을 살펴볼까요? 전월세 신고제는 관련 법에서 정한 신고 지역이거나 신고 금액에 해당하는 경우라면 모두 신고를 해야 해요. 전월세 신고를 꼭 해야 하는 지역으로는 서울과 경기도 인천광역시를 포함한 수도권 전역을 더불어 전국 광역시, 세종시, 제주시 및 도의 시 지역은 모두 해당하는데요. 이때도 지역 중에서도 군은 제외돼요
전월세 신고 대상은 임대차 계약 당시 결정하는 임대차 보증금에 따라 정해지기도 해요. 임대차 보증금이 6,000만 원을 초과했거나, 월세가 30만 원을 초과한다면 임대차 계약을 갱신하거나 신규 체결할 때 반드시 전월세 신고를 해야 해요. 단, 보증금이나 차임이 변화하지 않고 임대차 기간만 연장하는 임대차 계약 갱신 경우에는 전월세 신고를 하지 않아도 된답니다.
그런데 만약 출장이나 발령 등의 이유로 주택에 임시 거주하기 위해 임대차 계약을 했다면 상가 내 신고를 해야 할까요? 국토교통부로는 전입신고가 되어 있는 거주지가 있는 상태에서 일시 출장이나 발령 등으로 다른 곳에 임시 거주하는 내용이 확실한 단기 임대차 계약에 대해서는 전월세 신고를 하지 않아도 된다고 하니 참고하세요.
전월세 신고제 필요 서류
전월세 신고는 임대차 계약 당사자 즉, 임대인과 임차인 모두 공동으로 신고해야 하는데요. 신고하기 위해서는 임대인과 임차인 모두 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」제6조의2제2항 및 별지 제5호의 2서식에 따라 주택 임대차 계약 신고서에 공동 서명 또는 도장을 찍어 신고해야 해요. 그러나 부득이하게 임대차 계약 당사자 중 한 사람만 신고해야 하는 상황이라면 다음과 같은 필요 서류를 첨부하여 제출하면 공동 신고로 인정해 줘요.
1) 주택 임대차 계약서를 작성한 경우
이 경우에는 주택 임대차 계약서만 첨부하면 돼요. 이때 주택 임대차 계약서를 작성하지 않은 경우라면 입금한 내용을 알 수 있는 입금증과 주택 임대차 계약과 관련된 금전 거래 내용을 확인할 수 있는 통장 사본 등을 제출해야 해요. 만약 계약을 갱신한 경우라면 계약갱신 요구권을 행사한 명세를 알 수 있는 증빙 서류가 필요하답니다.
2) 계약 당사자 중 한 명이 전월세 신고를 거부해 단독으로 신고해야 하는 상황
이 경우에는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」제6조의2제5항에 따라 위의 서류와 함께 단독신고사유서를 별도로 첨부해야 해요.
이 외에 주택임대차 전월세 신고와 관련해 추가로 필요한 서류가 궁금하다면 국토교통부 실거래가 공개시스템 전용 콜센터(1533-2949) 또는 부동산거래신고(1588-0149)에 문의하여 확인하실 수 있어요.
전월세 신고 온라인 방법
주택 임대차 전월세 신고는 계약을 체결한 주택의 소재지 담당 읍이나 면, 동 주민센터에 직접 방문하거나 부동산거래관리시스템 홈페이지에 방문해 온라인으로 신고할 수 있어요. 요즘은 직접 방문해서 신고하는 것보다 집에서 편하게 신고할 수 있는 온라인 신고 방법을 많이 이용하는 편인데요. 그럼, 구체적인 신고 방법에 대해 함께 알아볼까요?
- 국토교통부에서 운영하는 부동산 거래 관리 시스템 홈페이지에 접속하세요.
- 홈페이지의 임대차 신고(확정일) 또는 매매신고 화면에서 임대차 계약을 한 주택의 지역을 선택한 후 [신고하기] 버튼을 클릭하세요.
- 공인인증서로 로그인하세요.
- 로그인 후 홈페이지 상단 주택 임대계약 신고 메뉴에서 [임대차 신고서 등록] 하위 메뉴를 선택한 후 신고서를 작성하세요. 신고서에는 계약 당사자의 인적 사항을 포함해 주택 소재지 정보 등을 입력해야 해요.
- 필요한 정보를 모두 입력한 후에는 신고필증을 발급받으면 된답니다.
전월세 신고제의 계도기간
전월세 신고제는 임대차 3법 중 하나로 2021년 6월 1일부터 본격적으로 도입되었어요. 따라서 2021년 6월 1일 이후 체결된 임대차 계약에 대해서는 모두 30일 이내 반드시 신고해야 하죠. 이전까지는 하지 않았던 제도인 만큼 임대인이나 임차인에게 생소할 수 있기 때문에 정부에서는 전월세 신고제의 최초 계도 기간을 2년으로 정했으며, 시행일로부터 2년까지는 신고를 제대로 하지 못했더라도 과태료를 부과하지 않았지요.
그런데 정부에서는 최초 계도 기간이 만료되는 2023년에도 기간을 1년 더 연장했고, 올해 들어 다시 한번 1년을 더 연장하기로 했어요. 따라서 2021년 6월 1일 이후 4년까지는 기간 내 신고를 하지 않았더라도 과태료가 부과되지 않아요. 이러한 이유는 과태료 부과에 목적을 두기보다는 자발적으로 신고할 수 있는 여건을 형성하려는 조치라고 해요. 이와 관련해 국토부는 과태료 수준도 원래 계획보다 낮추기로 했는데요. 기존에는 최소 4만 원에서 최대 100만 원까지 내야 했지만, 임대차 거래 빈도가 높고 주거 취약계층이 많다는 이유로 최소 2만 원에서 최대 20만 원으로 과태료의 폭을 크게 낮췄답니다.
전월세 신고제와 확정일자
임대차 계약 이후, 확정일자와 전월세 신고를 각각 따로 해야 하는지 헷갈리는 분들도 계실 텐데요. 실제로 한 주민센터 관계자의 인터뷰를 따르면 임대차 계약 후 확정일자만 받으러 오거나 임대차 계약 신고 방법에 대해 잘 몰라 임대차 계약서를 가지고 방문하는 사람이 많다고 해요. 그렇다면 확정일자와 전월세 신고는 모두 별개로 진행해야 할까요? 결론부터 말씀드리면 주택 임대차 신고만 해도 확정일자는 자동으로 부여되어 확정일자를 따로 신청하지 않아도 된답니다.
전월세 신고는 임대차 계약서를 첨부하기만 하면 손쉽게 신고할 수 있는데요. 계약서만 있다면 계약 당사자인 임대인과 임차인 모두 할 필요가 없이 한 명만 신청하면 되고, 그에 따른 확정일자는 자동으로 부여되기 때문에 수수료도 면제되는 혜택을 볼 수 있어요.
