공시가격이란?
부동산과 관련하여 자주 접하는 용어 중 하나는 바로 공시가격인데요. 공시가격이란? 매년 정부가 전국의 대표적인 건물과 토지의 부동산 가격을 조사하고 산정하여 공시하는 가격을 말해요. 주택의 경우 실제 거래되는 가격의 80~90% 수준으로 공시가가 책정되며, 이를 기준으로 부동산 가격을 산정해요. 그리고 토지에 대한 공시가격은 공시지가라고 불린답니다.
공시가격은 부동산 가격의 지표는 물론이고 종합부동산세와 재산세 등 각종 세제를 부과하는 기준으로 활용돼요. 또한 건강보험료 및 기초연금 등 사회복지지표를 결정하는 과정에서도 사용하기 때문에 부동산의 공시가격이 사회에 미치는 영향력이 크다고 할 수 있지요.
토지와 주택의 경우 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 가격이 공시되며, 주택 이외의 건물은 양도세 등을 기준으로 삼기 때문에 국세청장이 결정 고시를 하게 돼요. 그리고 지방세의 경우는 재산세 등의 과세표준으로 삼아야 하기에 지방자치단체장이 결정 고시하도록 하고 있어요. 그럼, 공시가격의 정확한 의미와 종류를 함께 살펴볼까요?
주택의 공시가격 (토지 및 건물의 가격을 종합해 산정해요.)
1) 단독주택 공시가격
단독주택의 공시가격은 크게 표준주택 공시가격과 개별주택 공시가격으로 나누어 볼 수 있어요. 표준주택 공시가격이란 ‘부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률’에 규정한 절차에 따라 국토교통부 장관이 조사 및 평가한 공시가격을 말해요. 표준주택가격은 전국의 약 470만 가구의 단독주택 중 대표성이 있는 약 20만 가구를 선정 중앙부동산평가위원회 심의 및 주택소유자 의견 청취를 거쳐 확정하고 있어요.
개별주택 공시가격이란 표준주택공시 가격을 기준으로 산정되며 매년 4월 30일 관할 시군, 구청장이 공시하고 있어요. 공시된 개별주택가격은 공동주택가격과 재산세, 취득세, 등록세인 지방세와 국세인 종합부동산세 등의 과세자료로 활용해요.
2) 공동주택 공시가격
아파트와 다세대, 연립주택 등의 공동주택의 공시가격은 국토교통부가 조사 및 평가하며 국토교통부 부동산 공시가격 알리미 사이트를 통해 확인할 수 있어요. 매년 4월에 발표되는 이 공시가격은 종합부동산세와 재산세의 부과 기준이 되며 기초연금과 건강보험료, 공공주택 자격요건 등의 기준으로 활용되지요. 공동주택의 공시가격은 일반적으로 부동산 거래가인 시세의 70~80% 정도 수준을 웃돌아요.
토지의 공시가격
토지의 공시가격은 크게 표준지공시지가와 개별공시지가로 나뉘어요. 표준지공시지가란 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 국토교통부가 평가하고 공시한 표준지의 단위 면적당 가격을 뜻해요. 전국의 과세 대상 토지 중 대표성이 있는 필지를 선정해 표준지공시지가를 조사하고 평가하여 토지보상금과 개별공시지가 산정 자료로 활용해요.표준지공시지가의 경우 토지 감정평가 업자에게 의뢰하여 토지소유자와 시,군,구의 의견을 수렴하고 중앙부동산평가위원회 심의를 거쳐 매년 2월 말 공시하고 있어요.
개별공시지가란 매년 공시하는 표준지공시지가를 기준으로 관할 시군, 구청장이 조사 및 산정한 개별토지의 단위 면적당 가격을 말해요. 전국 시,군,구에서는 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 매년 2월 말 표준지공시지가를 기준으로 당해 6월30일까지 전국의 필지에 대한 개별공시지가를 공시해요.토지에 대한 개별공시지가는 양도소득세와 증여세, 상속세 등의 국세와 재산세, 취득세 등의 지방세를 포함해 개발부담금과 농지전용 부담금 등을 산정하는 자료로 활용한답니다.
주택 이외 건물의 공시가격
1) 기준시가
기준시가는 국세 산정 자료로 활용되는 지표로 건물 신축년도 및 구조와 용도, 위치 등을 고려해 국세청장이 산정하고 고지하는 건물의 금액을 말해요. 기준시가는 부동산의 종류에 따라 다르게 적용되는데 토지의 경우 시,군의 장이 고시한 개별공시지가로 산정되며, 단독주택은 시 군장이 고시한 개별주택가격을 기준으로 해요. 그리고 공동주택(아파트, 빌라 등)은 국세청장이 고시한 공동주택가격을 기준으로 한답니다. 또한 국세청장이 지정하는 지역 내의 오피스텔 포함한 상업용 건물은 일괄적으로 토지와 건물을 산정하고 고시하는 가액을 기준시가로 공시해요.
2) 시가표준액
시가표준액은 신축건물의 가격 기준액에 건물의 종류와 구조, 용도, 경과 연수 등을 고려해 시장 또는 군수가 결정 고시하는 가액을 말해요. 그리고 이는 지방세인 취득세와 등록면허세, 재산세 등의 과세표준이 된답니다. 시가표준액을 바탕으로 아파트와 주택 및 건물 등이 가격을 책정하고 세금을 산정하기 때문에 세법상으로는 시가표준액과 부동산 공동주택가격은 동일한 개념으로 쓰이고 있어요.
공시가격이 실거래에 미치는 영향은?
공시가격은 앞서 설명했듯이 국토교통부가 산정한 표준지와 표준주택을 기준으로 개별 토지와 주택을 합친 가격을 뜻하는데요. 가격이 공고된 이후에는 공시가격에 대한 이의신청 기간을 가지고 의견을 반영해 최종적으로 공동주택의 공시가격을 산정하는 다소 복합한 과정을 거치게 돼요. 그래서 대부분은 실거래가와 비교해 공시가격이 낮게 책정되지요.
공시가격은 부동산의 가치평가 기준이므로 가격 협상에서 중요한 역할을 담당하는데요. 공시가격이 상승하면 해당 건물의 실거래가가 상승하고, 반대로 공시가격이 하락하면 실거래가도 떨어지게 돼요. 공시가격은 투자 및 투기에도 영향을 주는데, 만약 공시가격이 실거래가보다 한참 낮은 지역이라면 투자자들에게는 높은 수익의 가능성을 기대하게 만들어 투자유치에도 영향을 줄 수 있어요.
또한 공시가격은 표준이 되는 가격이기에 부동산 시장의 안정성을 반영하는 지표로 활용하며 투자자들의 의사결정에 영향을 주게 돼요. 그리고 정부의 부동산 관련 정책 수립에도 영향을 주는 등 공시가격이 부동산 실거래에 미치는 영향력이 크다고 할 수 있어요.
그런데 최근 공시가격 현실화율에 따라 공시가격이 달라지기 때문에 매년 정부가 결정하는 현실화율이 최근 급등한 집값의 현실을 반영하지 못한다는 의견이 제기되고 있어요. 그래서 정부는 평균 69% 수준이던 공동주택의 공시가격을 2030년까지 시세의 90%까지 끌어올리겠다는 ‘부동산 공시가격 현실화 계획’을 수립했지요. 이러한 계획으로 국민들이 납부해야 하는 세금 부담이 늘어가는 것은 아닌지 불만의 목소리가 나오고 있는데요. 이에 따라 정부는 공시가격 6억 원 이하의 주택의 경우 재산세율을 인하하고 건강보험료 부담 증가를 막기 위해 재산공제액을 늘리는 대책을 밝혔답니다.
공시가격이 하락하면 어떻게 되나요?
최근 큰 폭으로 하락했던 공시가격이 2024년을 기준으로 1% 정도 오른다고 해요. 하지만 작년 2023년의 경우 2022년 대비 18.63% 하락했기 때문에 1% 오른다고 해도 공시가격 제도가 시행된 이후 가장 낮은 변동률(절댓값 기준)로 보이고 있지요. 이렇게 공시가격이 떨어지게 되면 재산세와 종합부동산세도 동반 하락하고 건강보험료 및 국민주택채권 매입비용 등도 하락하며 시장의 관망세를 예상할 수밖에 없는데요. 그럼, 아래 글을 통해 공시가격 하락이 어떠한 영향을 미치는지 자세히 살펴볼까요?
1) 부동산 소유자의 세금 부담 완화
만약 공시가격이 하락하면 부동산 소유자에게 부과되는 세금이 줄어들게 돼요. 그 이유는 바로 공시가격이 재산세와 종합부동산세 등을 포함한 각종 세금과 공과금의 과세표준 지표로 활용되기 때문이지요. 그리고 공시가격이 하락하게 되면 지역가입자의 건강 보험료 등도 줄어들 수 있어요. 2023년 기준으로 국토교통부에서 공시한 공동주택의 공시가격 하락으로 인해 지역가입자의 건강보험료는 세대당 월평균 3,839원 평균 납부액의 3.9% 정도가 줄어든 것으로 나타났어요. 이뿐만 아니라 국민 채권 매입액 또한 공시가격을 따라 산정하므로 매매와 상속 등으로 부동산을 등기할 경우 의무적으로 매입하도록 한 국민주택채권 매입액도 줄어들게 된답니다.
2) 매물 축소 및 시장의 관망세 현상
공시가격이 하락하면 부동산 실거래가가 하락할 수 있고, 부동산 소유자들이 세금 부담으로 인해 매물을 다시 거둬들여 부동산 시장이 관망세로 돌아설 수 있어요.
3) 전세 보증보험 가입에 어려움
주택도시보증공사에서는 전세금 반환보증 가입 심사에 공시가격을 활용해 전세 가입자의 주택가격과 전세가율을 산정해요. 따라서 공시가격이 하락하게 되면 전세 세입자들의 전세보증금 반환보증 가입에도 차질이 생길 수 있어요. 주택가격 계산은 해당 주택의 공시가격에 140%를 곱한 금액으로 결정되는데요. 만약 공시가격이 하락하면 인정받을 수 있는 주택가격도 줄어들고 전세가율 기준이 강화되면서 전세보증금 상한선도 줄어들 수밖에 없기 때문이지요. 또한 전세 사기 급증과 주택 보증보험공사(HUG) 부담이 증가하면서 다세대와 다가구 주택에 적용하는 전세 보증보험 가입 기준 또한 강화되는 현상이 나타날 수 있어요.
2024년 공시가격 전망은?
2023년 12월 20일 국토교통부는 계속 하락세를 보이던 공시가격을 2024년에는 2020년 수준의 현실화율을 반영하여 서울은 1.17%, 경기지역은 1.05% 등 대체로 1.1% 상승할 것으로 예상한다고 발표했어요. 이에 따라 2024년 올해 적용하는 공시가격 현실화율은 표준지 65.6%, 표준주택의 경우 53.6%대로 산정돼요. 그리고 단독주택의 공시가격은 2022년 58.1%까지 상승하였으나 2023년에는 53.6%로 낮춰졌기 때문에 이와 동일한 수준을 유지하는 것으로 발표했어요. 또한 표준주택 25만 가구의 공시가격은 전년도와 비교해 전국적으로 평균 0.57% 상승해요.
이러한 정책의 영향으로 전 지역의 공시가격 변동 폭이 최소화된 것을 비롯해 공시가격이 하락한 일부 지역도 나타났어요. 그리고 표준지 공시지가의 경우는 1.1% 상승한 것으로 나타났는데, 이러한 영향으로 제주도를 제외한 전 지역이 상승하며 재산세와 종합부동산세의 부동산 관련 세금과 지역 건강보험료 등의 각종 공과금이 소폭 상승했답니다.
