부동산 투자 종류
일반적으로 부동산 투자라고 하면 아파트나 땅을 사는 것으로 이해하는 분들이 많은데요. 부동산 투자는 건물이나 토지에 대한 거래 말고도 거대한 시장인 상업용 부동산, 소액으로 투자할 수 있는 조각 투자, 자산운용 전문가에게 맡겨 안정적인 수익을 볼 수 있는 부동산 간접 투자 등등 그 범위가 굉장히 넓어요. 그래서 이번 시간에는 부동산 투자의 다양한 종류와 특징에 대해서 알아보려고 해요.
1) 아파트, 상가, 오피스 등 일반 물건
아파트나 상가, 오피스와 같은 일반 물건 투자는 대표적인 부동산 투자 방법의 하나에요. 특히, 시장 상황을 잘 분석해서 지속해서 가격이 오르는 아파트나 상가, 오피스 등의 물건에 투자한다면 높은 수익을 기대할 수도 있죠. 하지만 초기 투자 비용이 많이 들기 때문에 어느 정도 자본력을 갖추고 있어야 해요. 아파트는 구매해서 직접 살거나, 세를 줄 수 있는 장점이 있고, 상가나 오피스 등의 일반 물건은 임대해서 수익을 기대할 수 있는 특징을 가져요. 따라서 상업이 잘 발달한 지역의 물건을 산다면 임대 수요가 높아 부가적인 차익을 볼 수 있죠. 그러나 세입자와 건물을 주기적으로 관리해야 하고, 비용 등 다양한 운영하는 데 필요한 제도적인 부분을 잘 알고 있어야 해서 관리에 대한 부담이 있을 수 있답니다.
2) 토지
토지 투자는 보유 중인 토지가 재개발된다면 큰 수익을 볼 수 있기 때문에 장기적인 관점에서 투자하기에 좋은 상품이에요. 개발만 확정된다면 기존 토지 가격에서 적게는 몇십 배, 크게는 몇백 배까지도 가격이 크게 오를 수 있거든요. 물론 가지고 있는 토지가 미래에 개발된다는 확증이 없기에 예측과 분석을 잘해야 하는데요. 보유하고 있는 동안 개발이 되지 않는다면 토지 가격은 장기적으로 가져가도 크게 오르지는 않아요. 따라서 이러한 이유로 토지 개발과 관련된 별다른 이슈가 없다면 가지고 있는 토지를 판매하기 어렵다는 단점을 가지고 있어요.
3) REITs(부동산 투자 신탁)
이번에는 부동산 투자 신탁으로 불리는 REITs에 대해 알아볼게요. REITs는 주식 거래소에서 거래할 수 있는 부동산 관련 금융 상품을 말하는데요. 다수 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하는 방식으로 그에 따른 수익이 발생하면 투자 비율대로 투자자에게 나눠준답니다. 앞서 아파트나 상가, 오피스, 토지 등 같은 경우에는 투자하기 위해 어느 정도 자본력이 있어야 하지만, REITs는 적은 자본으로도 부동산에 투자할 수 있다는 장점을 가지고 있어요. 따라서 부동산에 관심은 많지만, 자본이 조금 부족한 경우라면 REITs 상품을 이용해 보는 것도 좋아요. 단, 소액으로 투자하는 만큼 그에 따른 수익률이 다른 부동산 상품 대비 적은 편이며, 변동성이 큰 주식 시장에서 거래되는 만큼 가격 변화도 예측하기 어렵다는 단점을 가지고 있어요.
4) 조각 투자
조각 투자는 여러 투자자의 자금을 모아서 하나의 부동산에 투자하는 방법이에요. 예를 들어, A 아파트를 혼자서 투자하기에는 자본이 부족하니 여러 사람의 자본을 모아 A 아파트를 사들이는 것이죠. 조각 투자는 특정 부동산을 여러 사람이 투자하기 때문에 그에 대한 소유권도 공동으로 가져가는 것이 특징이에요. 혼자서는 절대 소유할 수 있는 고가의 부동산에 소유권자로 이름을 올릴 수 있어요. 이때 조각 투자 플랫폼을 이용하며, 수익이 발생하면 그에 상응하는 수수료를 플랫폼에 지급하고 나머지 수익을 투자자에게 배분하는 방식이에요. 조각 투자는 아파트나 상가, 오피스뿐 아니라 예술품이나 음원 저작권 등등 다양한 고가 상품에 투자할 수 있어요.
5) 재개발, 재건축 물건 투자
재개발이란 기존에 있던 건물을 철거한 후, 대규모로 재건축하는 것을 말하고, 재건축이란 기존 건물을 허문 후, 새로운 건물을 짓는 것을 말해요. 이러한 재개발, 재건축 물건이 세워질 토지를 직접 사들인 다음, 그 위로 건물을 지어 소유권을 갖는 형식이에요. 아무래도 재개발이나 재건축이 예정되어 있다면 그만큼 안정적인 수익을 볼 수 있다는 것이 장점이죠. 따라서 부동산 시장의 상황이 좋지 않더라도 안전하게 투자할 수 있어요. 또한, 무주택자가 투자할 경우, 자신의 주택을 마련할 수 있으므로 여러모로 긍정적인 투자 상품이죠. 단, 재개발 재건축은 시간이 오래 소요되므로 재건축 관련된 제도적인 내용이나 조건, 시기 등을 잘 고려해서 투자해야 한답니다.
6) 분양권 투자
분양권 투자는 아직 완공되지 않은 부동산의 소유권을 거래할 수 있는 투자 방법이에요. 분양권 투자의 가장 큰 장점은 잘만 선택한다면 현재 가치보다 미래 가치가 크게 올라갈 수 있다는 점이에요. 그러나 현물이 없어 이를 예측하기란 쉽지 않고, 잘못 투자할 때는 가치가 떨어질 수 있다는 단점도 존재한답니다. 분양권은 프리미엄이라는 것이 붙게 되는데요. 주변에 인프라가 구축되는 등의 지역적 호재가 있거나, 부동산 시장에 따라 조금씩 다를 수 있어요. 그렇다 보니 분양권 프리미엄이 가장 낮을 때 투자하는 것이 더 큰 수익을 볼 수 있는 거죠. 일반적으로 분양권 전매가 풀린 직후 가장 싸게 구매할 수 있어요.
7) 경매, 공매 물건 투자
일반 물건에 투자하는데 자본금이 조금 부족할 때는 경매나 공매를 이용하여 부동산에 투자하는 것도 좋은 방법이에요. 경매는 채무를 제대로 이행하지 못했을 때, 채권자가 법원에 재산 처분을 의뢰하는 것으로 채무자로부터 채권을 회수하는 절차를 말해요. 반대로 공매는 세금을 체납하거나 국가 기관의 실수로 압류된 부동산을 공공기관이 매각하는 것을 말하죠. 경매를 통한 부동산 투자는 일반 부동산 시세보다 더 낮은 가격으로 투자할 수 있고, 취득가를 내가 정할 수 있다는 장점이 있어요. 또한, 부동산 중개인을 통하지 않고 거래하는 것이기 때문에 부동산 구매에 따른 중개수수료를 낼 필요도 없죠. 이 밖에도 매도인이 거래 도중 계좌를 닫아버리는 불상사가 생기거나, 기타 부동산 거래에서 발생하는 문제를 겪지 않아도 된다는 특징이 있답니다.
부동산 투자 방법
1) 아파트 분양
아파트 분양은 적은 자본으로 부동산에 투자할 수 있는 방법의 하나예요. 왜냐하면 아파트 가격만큼 자본이 없어도, 계약금만 있다면 계약을 할 수 있거든요. 이때 아파트 분양 계약에 발생하는 계약금은 아파트 가격의 10% 내외 수준이에요. 예를 들어, 5억 원의 아파트 분양권은 5천만 원만 있으면 살 수 있어요. 분양권을 산 이후 중도금은 이자 후지급제 또는 무이자로 대출할 수 있기 때문에 아파트가 완공되기까지 큰 자본을 갖춰야 할 필요는 없어요. 물론 완공이 된 다음에는 무이자로 대출했던 금액을 담보대출로 전환해야 하는데요. 이때 분양가의 DTI가 적용되어 약 60% 정도 대출이 나오므로, 아파트 완공이 지난 시점에도 보유할 예정이라면 잔금 30%도 미리 준비해야 한답니다. 예를 들어, 5억의 아파트 분양에 투자했다면, 10%인 5천만 원의 계약금과 동시에 1억 5천만 원에 해당하는 잔금이 필요해요.
2) 대출
부동산 투자에는 대출을 활용해서 수익을 보는 방법도 있어요. 부동산 담보 대출은 다른 대출 대비 승인이 잘 나고, 대출 금리도 저렴한 편이기 때문에 이를 활용한다면 안정적인 수익을 볼 수도 있답니다. 예를 들어, 보유하고 있는 부동산이 2억 6천만 원일 때, 약 1억 6천만 원에 대해 대출을 받았다고 가정해 볼게요. 만약 직접 살지 않고 보증금 2천만 원의 월세를 주고 있다면 매달 120만 원의 월세 이익을 얻을 수 있는데요. 이때 보증금 2천만 원과 대출 1억 6천만 원을 합치면 1억 8천만 원이기 때문에 8천만 원만 있으면 이렇게 부동산 투자를 할 수 있는 거예요. 물론, 대출에 대한 이자가 발생하고, 임차인을 구하기 어려울 때는 손해가 발생할 수도 있다는 점도 알아두세요.
3) 갭투자
갭투자란 시세 차익을 목적으로 하는 부동산 투자 방법의 하나로 주택의 매매 가격과 전세금 사이의 차액이 적은 집을 전세를 끼고 사들이는 투자 방식이에요. 예를 들어, 매매 가격이 3억 원인 주택의 전세금 시세가 2억 5천만 원이라면 전세를 끼고 5천만 원에 주택을 사는 투자 방법이죠. 이때 전세 계약이 종료되는 시점에서 전세금을 조금 더 올릴 수 있고, 매매 가격이 올랐다면 매도해서 그에 따른 차익을 볼 수 있어요. 갭투자는 경제 상황이 저금리를 기조로 하고 있을수록, 부동산 경기가 활개를 칠수록 투자 이익이 더 큰 편이에요. 반대로 부동산 상황이 악화하고, 고금리가 지속한다면 대출에 대한 부담이 커지고 임차인을 구하기 어려워 손실이 커질 수도 있어요. 특히 최근에 있었던 전세 사기가 만연할 때는 더더욱 임차인을 구하기 어려워 문제가 발생하기 쉽답니다.
4) 상가 권리금
부동산 투자 중에서도 가장 어려운 투자에 속하는 것이 바로 상가 권리금에 대한 투자 방법이에요. 권리금은 상가나 사무실과 같은 부동산 위치에 따른 자릿세 개념으로 같은 부동산 위치라고 하더라도 금액이 오르거나 떨어지는 변동성을 가지고 있어요. 따라서 상가 권리금에 투자하기 위해서는 해당 지역에 투자할 만큼 가치가 있는지 잘 따져보아야 해요. 그렇지 않다면 상가의 세입자를 구하기 어려워 권리금을 대폭 낮춰야 하는 상황이 발생하거든요. 상가 권리금은 지역적인 부분 말고도 경제 상황에 따라서도 변할 수 있어요. 예를 들어, 지난 코로나바이러스 유행 당시에는 비대면이 활성화됨에 따라 전체적으로 상황이 좋지 않았어요. 그러다 보니 기존 매장이 문을 닫는 경우가 많고, 새로운 세입자를 구하기도 정말 어려웠죠. 이럴 때는 상가 권리금에 투자한 사람의 손실이 어마어마하겠죠?
5) 경매
부동산 투자에 관심이 높다면 경매를 이용한 투자에 대해 기본적으로 이해하고 있을 거예요. 훨씬 저렴한 가격으로 부동산을 사들일 수 있고, 그에 따른 시세 차익을 실현할 수 있기 때문이에요. 매각 물건은 거래하기 전, 그에 따른 감정 평가나 권리 분석 관련 내용, 입지 및 시세 분석 등을 제공해요. 이러한 정보들은 일반 부동산 투자 방식보다 훨씬 더 투명하게 공개되는 것이 특징이에요. 따라서 이러한 정보를 충분하게 검토해 본 뒤에 투자 여부를 선택할 수 있죠. 단, 경매 투자를 하기 앞서서 권리 분석을 통해 해당 부동산의 경제적 문제는 없는지 꼼꼼히 따져보아야 한답니다.
부동산 소액 투자
부동산 소액 투자란 부동산 가격에 따르는 자본이 없더라도 소액으로 부동산 소유권이나 부동산에 투자하는 방법을 말해요. 요즘처럼 고금리 기조가 유지되고 있는 상황에서는 부동산 소액 투자에 관한 관심도 더 높아지는데요. 부동산 소액 투자 종류에는 지분 경매 투자, 분양권 투자, 소형 주택 갭투자, 리츠 투자 등이 있어요. 이때 지분 경매란 일반적인 부동산 경매가 아니라 부동산 소유권 중 일정 지분만 투자하는 방법을 말해요. 분양권 투자는 완공을 앞둔 아파트 분양권을 사들이는 것으로 완공까지 계약금만 가지고 있다면 투자할 수 있어요. 소형주택 갭투자는 말 그대로 60㎡ 이하의 소형 주택을 전세를 끼고 사들여서 그에 따른 차익을 실현하는 방법이며, 리츠는 다수 투자자로부터 자금을 모아 부동산이나 관련 증권에 투자하고 그에 따른 수익을 투자 비율에 따라 나누는 방식이랍니다.
