후순위 담보대출이란?
주택담보대출 상품은 크게 선순위 담보대출과 후순위 담보대출로 나눌 수 있어요. 보통 아파트나 주택을 사들일 때 담보대출을 끼고 사는 경우가 많은데, 이처럼 주택을 구매하는 당시 주택을 담보로 처음 받는 대출을 선순위 담보대출이라고 해요. 반면 후순위 담보대출은 주택을 담보로 이미 받은 대출이 있지만, 그 외에 추가로 대출이 필요할 때 신청할 수 있는 대출 상품을 말해요. 그리고 이러한 특성을 반영해 후순위 담보대출은 ‘추가 담보대출’ 또는 ‘2순위/3순위 담보대출’이라고 불리기도 해요.
후순위 담보대출의 특징
1) 후순위 담보대출은 선순위 다음으로 담보물에 대한 가치 권리를 주장할 수 있어요.
주택을 담보로 설정해 대출을 해주는 금융기관은 대출을 받은 사람이 제때 상환하지 못할 경우 담보물인 주택을 경매 또는 매매로 처분하여 대출금을 회수하는데요. 이때 경매나 매매로 발생한 담보 금액은 선순위 주택담보대출을 해준 금융기관이 가장 먼저 권리를 행사해 회수해 갈 수 있어요. 그리고 그 이후 후순위 담보대출이 가치 권리를 주장할 수 있답니다. 간혹 후순위 담보대출은 선순위 담보대출 대비 대출금 전액에 대한 회수가 어려운 상황이 생기기도 해요. 그렇다 보니 선순위 담보대출보다 금리가 더 높은 수준으로 책정되는 것이 특징이에요.
2) 후순위 담보대출은 대체로 연 1.0%부터 7%대까지 더 높은 금리가 적용될 수 있어요.
단, 추가 대출로서 높은 한도로 대출 신청할 수 있다는 장점을 가지고 있지요. 일반적인 담보대출은 LTV 60%까지 적용되지만, 후순위 담보대출은 LTV 최대 90%까지 적용되기 때문이에요. 후순위 담보대출도 선순위 담보대출과 마찬가지로 DSR 규제가 적용돼요. 따라서 소득이나 재직 증명이 어려운 무직자나 주부라면 일반 직장인이나 사업자보다 대출이 잘 나오지 않을 수 있어요. 물론 대출을 취급하는 금융기관에 따라 DSR을 적용하지 않는 상품도 있으니 참고하세요.
3) 후순위 담보대출은 1금융권부터 2금융권, 대부업, P2P 등 모든 금융기관에서 취급하는 대출 상품이에요.
이때 적용되는 금리는 1금융권이 가장 낮으며, 2금융권과 사금융권은 비교적 높은 금리가 적용되죠. 반대로 대출 한도는 사금융권이 가장 높으며, 제2금융권, 1금융권 순으로 낮아진답니다. 따라서 후순위 담보대출을 신청하기에 앞서 어떤 목적으로 추가 대출을 받을 것인지 충분하게 검토해 보는 것이 좋아요. 만약 대출 한도는 낮더라도 낮은 금리가 적용되길 원한다면 2금융권이나 사금융권보다는 1금융권에서 대출하는 것이 좋고, 금리가 다소 높더라도 더 많은 대출금이 필요한 경우라면 1금융권보다는 제2금융권이나 사금융권을 이용할 것을 추천해요.
4) 만약 세입자가 사는 주택을 담보로 후순위 담보대출을 받아야 할 때에는 금융기관이 세입자가 실제로 거주하고 있는지 직접 확인하는 과정을 거쳐요.
따라서 세입자가 원만한 협조를 하지 않으면 후순위 담보 대출을 받는데 어려움이 생길 수 있으므로 미리 세입자와 충분한 상의를 하여 대출 신청을 하는 것이 좋아요.
후순위 담보대출은 언제 받는 것이 좋을까요?
후순위 담보대출은 기존 대출을 이용하고 있으면서 추가로 자금이 필요할 때 이용하는 대출 상품이에요. 사실 추가 자금이 필요한 경우라면 후순위 담보대출 외에도 신용대출이나 기존 대출금에 한도를 더 받아 새로운 대출 상품으로 갈아타는 전환 대출을 고려해 볼 수 있어요. 우선 신용대출은 담보대출 대비 대출 한도가 높지 않기 때문에 많은 대출금이 필요한 상황에서는 활용하기 어려우며, 대부분 주택담보대출 전환 대출을 많이 고려하지요
그러나 대부분의 주택담보대출은 LTV, DSR, DTI 규제가 걸려 있어 대출 한도에 제한이 있어요. 특히 부동산 규제가 강화되거나 부동산 시장이 좋지 않았을 때 기존 대출에서 한도를 더 높여 새롭게 대출받기란 쉽지 않은 일이죠. 이때 후순위 담보대출을 이용한다면 이러한 법적 규제를 적용받지 않고도 더 많은 자금을 활용할 수 있어요.
기존의 주택담보대출을 정리하고 신규 주택담보대출로 갈아탈 때, 고려해야 할 것이 또 하나 있는데요. 바로 중도 상환 수수료랍니다. 보통 주택담보대출은 3년 이내 상환할 경우 최대 2%의 중도상환수수료가 적용돼요. 수치상으로는 그리 커 보이지 않지만, 실제 대출금에 적용해 보면 무시할 수 없는 금액인데요. 예를 들어, 주택담보대출로 5억 원을 빌린 후, 1년 6개월 만에 중도 상환하고 새로운 대출 상품으로 갈아탄다고 가정해 볼게요. 보통 3년 이내의 중도상환수수료는 3%이므로 1년 6개월은 그의 절반 수준인 1%가 적용되어 500만 원의 중도 상환수수료를 치러야 해요. 결론적으로 주택담보대출 이후 자금이 필요한 상황일 때, 중도상환수수료를 내고 새로운 대출 상품으로 갈아타는 것이 유리한지, 금리는 다소 높지만, 기존 대출은 유지하고 후순위 담보대출을 이용하는 것이 유리한지 꼼꼼하게 따져보고 결정해야 해요.
아파트 후순위 담보대출 비교
1) SBI저축은행의 사업자후순위아파트담보대출 – 연 최저 5%대
SBI저축은행 사업자 후순위아파트담보대출 상품은 선순위 담보대출이 있어도 신청할 수 있으며, 대출 신청자가 사업자라면 DSR 제한 없이 LTV 95%까지 최대 50억 원 상당의 대출을 신청할 수 있는 특징을 가지고 있어요. 물론 사업자가 아닌 소득 증빙이 가능한 19세 이상 개인도 해당 상품을 이용할 수 있는데요. 개인이 대출을 신청한다면 LTV 최대 70%로 최대 8억 원까지 대출 신청할 수 있어요. 대출 금리 또한 개인과 사업자가 다르게 적용돼요. 개인은 연 5%부터 연 9%까지 설정되지만, 사업자 대출은 연 5%부터 최대 12%까지 적용될 수 있답니다.
대출 상환 기간은 사업자 대출이 5년으로 짧은 편이고, 개인은 최소 10년부터 최장 30년까지 10년 단위로 설정하여 대출금을 상환할 수 있어요. SBI저축은행 사업자 후순위아파트담보대출은 원리금 균등분할 상환 또는 원금균등분할 상환으로 대출을 상환해야 하며, 대출하는 사람이 사업자 신분일 경우 만기일시상환도 추가로 가능해요. 해당 상품은 대출 후 3년 이내 중도 상환할 경우 상환 금액의 2%를 중도 상환수수료로 내야 하며, 대출금을 연체했을 땐 약정 금리에 3% 이내의 금리를 가산한 연체 이율이 발생하게 돼요.
2) IBK저축은행의 사업자 아파트 후순위 담보대출 – 연 최저 6.95%
IBK저축은행 사업자 아파트 후순위 담보대출은 사업개시일로부터 3개월 이상 사업을 영위한 사업자를 대상으로 대출해 주는 후순위 담보대출로 KB 부동산시세 일반거래가 기준 LTV 90%까지 대출할 수 있어요. 이때 적용되는 대출 금리는 연 최저 6.95%에서 연 최대 11.95%의 고정 금리로 적용돼요. IBK저축은행의 사업자 아파트 후순위 담보대출의 특이점이 있다면 주택 담보물은 서울과 수도권, 부산 지역에 있는 경우에만 대출을 신청할 수 있다는 점이에요. 또한, 취급 지역 내에 있더라도 총 세대수가 100세대 미만이거나, 50평(160㎡) 이상, 주택 임대 및 매매업자는 대출받을 수 없답니다.
이 밖에도 소유권 이전이 3개월 이내이거나, KB 부동산 시세로 2억 원 이하의 매물일 경우, 최근 3개월 이내 근저당권 말소기록이 존재할 때도 대출 대상에서 제외해요. 해당 상품은 최장 5년까지 대출받을 수 있으며, 대출 동안 원리금 균등분할 상환을 하거나 만기일시상환으로 상환하면 돼요. 다른 주택담보대출과 마찬가지로 중도 상환수수료는 상환 금액의 2%가 적용되며, 대출금 상환을 연체하면 약정 이자율에 3% 이내의 연체 가산 이자율을 더한 연체금리가 적용된답니다.
3) 페퍼저축은행의 페퍼스사업자담보대출(후순위주택대출상품) – 연 최저 8.08%
페퍼저축은행의 페퍼스사업자담보대출은 담보인정비율인 LTV 최대 85%까지 대출받을 수 있는 후순위 주택담보대출 상품이에요. 페퍼스사업자담보대출은 KB시세를 확인할 수 있는 아파트 또는 주상복합이라면 담보로 대출 신청할 수 있으며, 부득이하게 등기부등본상 주소와 KB시세의 주소가 일치하지 않을 때 모바일 한도조회 이후 상담원을 통해 대출 신청을 진행해야 해요. 페퍼저축은행의 페퍼스사업자담보대출을 신청하고 싶다면 19세 이상의 소득 증빙이 되는 개인사업자여야 하며, NICE 신용 평점이 445점 이상이어야 해요.
앞서 소개해 드린 대로 대출금은 LTV 최대 85%까지 가능하나, 10억 원 미만의 금액까지만 대출할 수 있으며, 담보 매물이나 대출 신청자의 신용 상태, 사업 현황 등에 따라 승인되는 대출 금액은 다를 수 있어요. 이때 적용되는 대출이자는 2024년 8월 기준 연 최저 8.0%부터 연 최고 11.36%이며, 녹색건물 그린 등급에 따라 연 0.1%부터 연 1.0%의 우대 금리가 제공되는 특징이 있어요. 대출 기간은 최소 1년부터 최장 5년까지이며, 최대 1년까지 거치 기간을 설정할 수 있고, 그 이후에는 원리금 균등분할 또는 원금균등분할상환 중 선택하여 대출금을 상환하면 돼요. 물론 거치 기간 없이 만기일시 상환을 선택하여 상환해도 된답니다. 다른 상품과 같이 연체 이자율은 대출 약정금리에 3%가 가산된 수준으로 발생하며, 대출 후 3년 이내 중도에 상환한다면 최대 2%의 중도상환수수료가 발생해요.
4) 조은저축은행의 후순위아파트담보대출 – 연 최저 8.5%
조은저축은행의 후순위아파트담보대출 상품은 사업을 영위하고 있는 개인사업자 혹은 법인사업자가 아파트를 담보로 추가 대출할 수 있는 상품이에요. 이때 아파트 담보는 서울, 인천, 경기의 수도권 소재에 있는 아파트로 제한되어 있어요. 또한, 대출을 신청하는 사람의 개인신용 평점이 NICE 기준으로 하위 10% 이상 이여야 원활한 대출 신청이 가능해요. 조은저축은행 후순위아파트담보대출은 담보 매물의 LTV 최대 85%까지 대출받을 수 있으며, 금액으로는 개인사업자 기준 50억 원 이내, 법인사업자 기준 100억 원 이내까지 신청할 수 있어요.
상환 방식은 만기일시상환 방식으로만 진행되며, 대출 기간은 1년 또는 2년 중에 선택할 수 있답니다. 여기에 적용되는 대출 금리는 채무자의 담보 비율이나 신용 상태에 따라 연 최저 8.5%부터 연 최대 20%까지 적용될 수 있어요. 단, 고정금리로 적용되기 때문에 대출 실행 시 약정한 금리가 상환이 끝나는 시점까지 같이 적용된답니다. 조은저축은행 후순위아파트담보대출은 대출 기간 전에 대출금을 상환할 경우 최대 2%의 중도상환수수료가 발생하며, 만기일에 대출금을 제때 상환하지 못하면 약정 금리에 연체가산금리인 3%가 추가된 연체이자율이 적용돼요.