부동산 매매 시 필요 서류
이번 시간에는 부동산 매매를 준비하면서 갖추어야 할 필요 서류와 함께 부동산 매매 절차, 그리고 부동산 매매 계약서 쓰는 법까지 알아볼게요. 이번 내용은 부동산 중에서도 개인 아파트 매매에 해당하니 참고하세요. 그럼, 부동산을 매매할 때 필요한 서류부터 알아볼까요?
| 매도인 | 매수인 | |
| 부동산 매매 계약 시 필요 서류 | 신분증 인감도장 통장사본 (+) 임대차계약서 원본 | 신분증 인감도장 계약금 |
| 부동산 매매 잔금 납부 시 필요 서류 | 신분증 등기권리증(등기필증) 부동산 매수용 인감증명서 인감도장 주민등록초본 세금 및 공과금 납입 영수증 | 신분증 인감도장 매매계약서 원본 주민등록등본 주민등록초본 가족관계증명서(상세) |
| 대리인 참석 시 필요 서류 | 위임장(인감 날인 포함) 인감증명서 대리인의 신분증, 도장 | |
부동산 매매 계약 시 필요 서류
부동산 매매를 결정했다면 아파트 계약을 먼저 진행하게 되는데요. 매도인은 신분 확인을 위한 신분증, 인감도장, 통장 사본이 기본적으로 필요하고, 임차인이 있을 때에는 임대차 계약서 원본 등을 추가로 갖추어야 해요. 그리고 매수인은 신분 확인을 위한 신분증과 인감도장, 계약금을 준비하면 된답니다. 여기서 매수인과 매도인에게 필요한 인감도장은 반드시 인감도장일 필요는 없고, 서명날인이나 막도장으로 대체할 수 있어요. 이때 주의할 점은 부동산 거래에서 임차인이 있을 때에 임대차 계약서 원본에서 임차인의 보증금을 정확히 확인해야 한다는 것이에요. 이는 매수인이 임차인의 보증금을 제외하고 금액을 전달해야 하기 때문이지요.
만약 부동산 매매 계약 당시 매도인 또는 매수인 본인이 오지 못하고 대리인이 참석한 경우에는 추가 서류가 필요한데요. 대리인이 참석했을 때는 매도인의 인감도장이 날인된 위임장과 더불어 인감증명서와 대리인의 신분증이 필요해요. 매도인과 달리 매수인 대리인이 참석했을 때는 매수인의 인감도장이 날인된 위임장과 신분증만 갖추어도 계약이 성사되는데요. 이는 매수인의 인감증명서가 없더라도 계약 시 문제가 발생하게 되면 대리인이 사기 및 사문서위조 등의 죄로 처벌을 받게 되기 때문이에요.
부동산 매매 잔금 납부 시 필요 서류
이번에는 부동산 매매 계약 이후, 잔금을 치르게 되는 날에 필요한 서류에 대해서 알아볼게요. 매도인이 잔금을 치르는 날 준비해야 하는 서류는 신분을 확인하기 위한 신분증과 더불어 등기권리증, 부동산매도용 인감증명서 1부, 인감도장, 주민등록초본 1부, 세금 및 공과금 납입 영수증 등이 필요해요. 등기필증이라고도 부르는 등기권리증은 부동산을 등기할 때 등기 완료의 증명서 역할을 하는데요. 등기권리증은 한 번만 발급받을 수 있으므로 만약 이를 분실했다면 어떤 사유로든 재발급을 받을 수 없다는 점을 기억해 두세요.
부동산 매도용 인감증명서 또한 주민센터를 방문해 직접 발급받아야 하며, 반드시 ‘부동산 매도용’으로 발급받아야 해요. 아파트를 매매 계약할 당시에는 인감도장으로 막도장을 사용해도 되지만, 잔금을 치를 때는 반드시 인감도장으로 도장을 찍어야 해요. 따라서 인감도장이 아니라면 주민센터에 미리 등록해 인감증명서와 같은 도장으로 준비하는 것을 추천해요. 그리고 이때 인감증명서는 3개월 이내로 발급받은 건지 꼭 확인해야 한답니다. 주민등록초본은 과거의 주소 변동 명세와 주민등록번호(뒷자리 포함)가 모두 기재되어 있는 것으로 준비해야 하며, 재산세 확인과 더불어 각종 세금과 공과금을 모두 냈는지 확인하는 영수증을 반드시 챙겨야 해요.
부동산 매매 잔금 납부 시, 매수인이 갖추어야 하는 필요 서류로는 신분을 확인할 수 있는 신분증, 인감도장, 매매계약서 원본, 주민등록등본 1부, 주민등록초본 1부, 가족관계증명서 1부, 잔금 등이 있어요. 인감도장은 매도인과 달리 인감도장이 아닌 막도장이라고 하더라도 상관이 없어요. 주민등록등본과 초본에는 뒷자리를 포함한 주민등록번호 전체가 표시되어 있어야 하며, 과거 주소 변동 명세도 확인할 수 있어야 해요. 가족관계증명서는 세대원이 보유한 주택 수를 확인하기 위한 서류로서, 일반이 아닌 상세 명세로 발급받아야 해요. 또한 잔금은 당일에 치러야 하므로 이체 한도를 미리 점검하는 것이 좋아요. 부동산 매매 잔금 치르는 당일이 평일이라면 은행에 직접 확인하면 되지만, 주말일 경우에는 은행 업무가 되지 않기 때문에 곤란해질 수 있으니 주의하세요.
부동산 매매 잔금 납부 시에도 매도인이나 매수인이 아닌 대리인이 대신 참석할 수 있어요. 이럴 때는 위임한 사람의 인감도장이 날인된 위임장과 더불어 위임인의 신분증, 인감도장, 인감증명서, 대리인의 신분증과 도장이 필요해요. 만약, 대리인이 가족관계일 경우에는 가족관계증명서나 주민등록등본을 준비하면 된답니다.
부동산 매매 절차
부동산 매매 절차는 부동산 매물 탐색의 준비 단계와 실제 거래가 체결되는 실행 단계, 계약 이후 각종 사후 처리를 진행하는 사후 절차 단계로 구분해요. 이번 시간에는 부동산 매매 계약을 실제 체결하는 실행단계와 사후 절차 단계를 알아볼게요.
1) 가계약금 입금
준비 단계를 통해 부동산 매매를 결정했다면, 다른 매수자가 매수하지 못하도록 가계약금을 입금해요. 가계약금은 정식 매매 계약을 체결하기에 앞서 구두로 계약하고 가계약금을 입금하는 것인데요. 통상적으로 부동산 계약금의 10% 이내로 입금하며, 목적물과 대금을 특정하였고, 중도금을 지급하는 방법에 대해 협의했다면 그에 대한 법적 효력이 발생해요. 단, 중도금 지급 방법에 대한 논의 없이 소액의 가계약금만 입금한 상황이라면 언제든 해지가 가능할 수 있어요. 따라서 가계약금을 입금했다면 매매 대상 부동산이나 매매대금, 대금 지금 방법 등을 논의한 문자 메시지 등의 증빙자료를 갖추면 좋아요.
2) 부동산 매매 계약서 작성
매도인과 매수인이 직접 만나 부동산 매매 계약서를 작성하는 단계예요. 앞서 알려 드린 부동산 매매 계약 시, 필요 서류를 모두 지참한 후 계약을 진행하는데요. 보통은 공인중개사와 함께 진행하는 것이 일반적이나, 그렇지 않고 개인적으로 진행하는 때도 있어요. 이럴 때는 필요 서류와 더불어 내용까지 모두 꼼꼼하게 확인해야 해요. 계약 체결 시 필요한 계약금은 가계약금을 포함하여 부동산 가격의 10% 정도예요. 특히, 계약금이 없으면 계약이 체결되지 않으니 약속한 금액을 잘 준비하도록 해요.
3) 부동산 담보 대출 신청
부동산 매매대금을 모두 현금으로 처리한다면 대출이 필요 없지만, 대부분은 대출을 끼고 부동산을 거래하는 편이에요. 따라서 부동산 매매 계약서가 생겼다면, 매수인은 부동산 담보 대출을 신청하는데요. 대출 심사 기간이 어느 정도 있기 때문에 적어도 부동산 잔금일 2개월 전에는 신청해야 안정적으로 대출 심사를 받고 대출을 신청할 수 있어요. 보통은 은행에 직접 방문해서 나에게 적합한 대출 상품과 심사 관련 내용을 상의하는 것이 좋아요.
4) 중도금 납입
부동산 매매 계약 시, 중도금을 설정해 두었다면 기간에 맞춰 중도금을 내야 해요. 보편적으로는 매매 대금의 50% 정도를 중도금으로 산정하며, 매도인이 거래를 확실하게 체결하기 위해 요구하는 경우가 많아요.
5) 잔금 납입
부동산 잔금 납부 시 내는 잔금은 이전에 냈던 계약금과 중도금을 제외한 매매 대금의 나머지 금액을 말해요. 잔금일 기준으로 소유권이 이전되며 부동산 담보 대출도 진행되므로 처리해야 할 일이 많아서 필요 서류와 해야 할 일을 꼼꼼하게 처리해야 해요. 특히, 잔금일에 한도 초과로 잔금을 제때 치르지 않는다면 매매 거래상 문제가 발생하게 되니 잔금 납부일 이전에 정확히 알아두어야 해요.
6) 법무사 수수료 및 관리비 정산
실행 단계의 마지막 단계로, 법무사를 통해 소유권을 이전하여 등기했거나, 근저당권 설정을 했다면 법무사 수수료를 정산해야 해요. 또한, 소유권 이전 등기를 진행할 때 매수자가 납부해야 할 세금이나 관리비 등도 이때 처리하게 돼요.
7) 소유권 이전 등기 및 근저당권 설정
소유권 이전 등기 또는 근저당권 설정은 잔금 납부 당일에 이루어져요. 부동산 담보 대출을 받았다면 부동산 소유권에 근저당권이 설정되는데요. 이때 개인이 진행하기에는 다소 번거로우므로 전문 법무사를 선임해 진행하는 경우가 많아요.
8) 부동산 거래 신고
부동산 거래를 마쳤다면 ‘부동산거래관리시스템’ 홈페이지를 통해 부동산의 거래 신고를 진행해요. 공인중개사가 포함된 거래일이라면 공인중개사가 신고하며, 개인이 직접 신고하기도 해요. 이때, 부동산 거래를 신고하지 않거나, 뒤늦게 신고한 경우, 허위 또는 거짓으로 신고한 경우에는 법적 처분을 받을 수 있으니 주의하세요.
부동산 매매 계약서 쓰는 법
부동산 매매 계약서는 부동산의 표시, 계약 내용, 특약사항, 계약일, 계약 당사자의 정보, 간인 등으로 이루어져 있는데요. 항목별로 계약서 쓸 때 유의해야 할 사항을 알아볼게요.
1) 부동산의 표시
계약서에서 ‘부동산의 표시’ 항목은 부동산의 사실관계를 확인하는 내용이 기재되어요. 따라서 매매하는 부동산의 주소와 등기부상 주소가 일치하는지, 부동산의 구조나 용도, 면적 등이 정확히 기재되어 있는지 꼭 확인하세요.
2) 계약 내용
‘계약 내용’에 들어갈 내용으로는 매매 대금(계약금, 중도금, 잔금)의 지급일과 액수, 그리고 공과금 납부나 계약해제, 거래법에 대한 기본적인 내용이 기재되어요. 특히, 매매 대금의 액수는 한글과 아라비아 숫자 모두 표기하며, 거래 당사자 간 협의를 통해 지급일을 결정해서 기재해요.
3) 특약 사항
‘특약 사항’은 부동산을 매매하면서 매도인과 매수인이 협의한 특별한 내용을 기재하는 공간이에요. 협의한 내용 외에 기재된 것이 있는지 꼼꼼히 살펴야 하며, 내가 모르는 내용이 있다면 부동산중개인을 통해 반드시 확인해야 해요.
4) 계약일과 당사자 정보
‘계약일’과 ‘매도인, 매수인, 중개업자 정보’는 각각 정확하게 기재되었는지 여러 번 확인하세요. 특히, 거래 당사자 정보는 등기사항전부증명서상의 이름과 주민등록번호, 마지막 주소가 일치하는지 꼭 확인해야 한답니다.
5) 간인
또한 ‘간인’은 매도인, 매수인, 부동산중개인이 따로따로 가지고 있어야 할 계약서를 나란히 연결해 펼쳐 놓고, 연결 부위에 도장을 찍는 것을 말해요. 이때 매도인, 매수인, 부동산중개인의 도장이 모두 찍혀야 해요.
